أنا على تواصل مع عدد من الأشخاص لبيع شققي التي سيتم تسليمها قريباً ولم يتم الإعلان عنها بعد. ما هي توصياتكم؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
يعتمد ذلك على وضعك في سوق العقارات. إذا كنت تتوقع الحاجة إلى التصرف خلال فترة تتراوح بين ٦ إلى ١٢ شهرًا بسبب ضغوط مالية أو تغيّر في الظروف، فمن الأفضل عادةً التحرك مبكرًا بدلًا من انتظار السوق العقاري ليفرض عليك القرار. فالمستثمرون الذين يسبقون مرحلة تراجع السوق غالبًا ما يحتفظون بسيطرة أكبر على قراراتهم، بينما الذين يتأخرون يجدون أن خياراتهم تتقلص مع الوقت.
أما إذا كنت قادرًا على الاحتفاظ بالعقار، فهناك مبرر للانتظار، خاصة في ظل استمرار حالة عدم اليقين وتقلبات معنويات السوق، والتي تؤثر بشكل أكبر على المشاريع العقارية الكبرى. ومع ذلك، في الفئات الأكثر حساسية للأسعار، كلما اقترب المشروع من مرحلة التسليم، يصبح من الأصعب تحقيق سعر مميز، بغض النظر عن تحسن الظروف العامة للسوق.
النقطة الأهم هي تجنب التردد. افهم وضعك العقاري بدقة، وكن واقعيًا بشأن توقيتك، واتخذ قرارك من موقع قوة وسيطرة، وليس كردة فعل على تحركات السوق.
ما رأيك في المشاريع العقارية الفاخرة قيد الإنشاء (على المخطط)، حيث قمتُ بالشراء قبل أسابيع قليلة من اندلاع الحرب؟ وتحديدًا، اشتريت في مشروع؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لقد استثمرت في أحد أكثر المشاريع موثوقية والمدعومة بعلامة مؤسسية قوية، ضمن واحدة من أكثر المناطق رسوخًا في دبي، مع ضمانات المطوّر التي لا تتوفر إلا في عدد محدود جدًا من المشاريع. كما أن شريحة المشترين في منطقة DIFC تتميز بالاحترافية والنظرة الاستثمارية طويلة الأجل، وهي ليست من الفئات التي تتأثر بتقلبات الأخبار قصيرة المدى.
قد تلاحظ هدوءًا نسبيًا في سوق إعادة البيع على المدى القريب إذا كنت بحاجة إلى التصرف، وإذا كان هناك احتمال واقعي لاتخاذ قرار بيع خلال فترة ٦ إلى ١٢ شهرًا لأسباب مالية، فمن الأفضل تقييم ذلك مبكرًا بدلًا من الانتظار. ومع ذلك، إذا كنت في وضع يسمح لك بالاحتفاظ بالعقار، فسيبقى هذا الخيار هو الأقوى، خاصة في ظل تأثر معنويات السوق بعوامل عاطفية في بعض القطاعات، لا سيما المشاريع الكبرى.
ومع اقتراب المشاريع قيد الإنشاء من مرحلة التسليم في ظل ظروف سوق حساسة للأسعار، تقل فرص تحقيق علاوة سعرية. لذلك، إذا أصبح اتخاذ قرار البيع ضروريًا، فمن الأفضل استباق ذلك بدلًا من التأخر في رد الفعل.
لقد اتخذت قرارًا سليمًا. يستند DIFC إلى بنية تحتية واستثمارات حكومية قوية، مع استمرار التقدم في مشروع DIFC ٢.٠. ويسعد فريق بتر هومز مناقشة تحليل تفصيلي للأسعار، مع تقديم رؤى أعمق حول أسعار الدخول والخروج، بشكل مباشر.
من منظور مالك عقار دولي، عند المقارنة بين الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل في دبي، يبدو أن التأجير قصير الأجل أكثر جاذبية وربحية محتملة. ويعود ذلك بشكل أساسي إلى العوامل التنظيمية من قبل دائرة الأراضي والأملاك / مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، والتي قد تُعتبر أقل مرونة لصالح الملاك في سوق الإيجار طويل الأجل، مثل انخفاض مبالغ التأمين نسبيًا وفترات الإخلاء الممتدة.
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
يمكن أن تولّد الإيجارات قصيرة الأجل في مواقع متميزة مثل نخلة جميرا، وسط المدينة، أو جي بي آر، عائدًا إجماليًا أعلى بنسبة ١٥–٢٥٪ مقارنة بالإيجار طويل الأجل. ولكن نموذج التشغيل مختلف بشكل ملحوظ: رسوم الإدارة، ترخيص دائرة السياحة والتسويق التجاري، التنظيف، والصيانة تتراكم، ومخاطر الإشغال حقيقية، خاصة في الوقت الحالي حينما تواجه أعداد السياح بعض الغموض. أما بالنسبة للمواقع السكنية أو المجتمعية، فإن الإيجار طويل الأجل يكون تقريبًا دائمًا الخيار الأكثر استقرارًا. السؤال الحقيقي هو: ما الذي تحتاجه من هذا الأصل؟
مع حالة عدم اليقين الجيوسياسي الحالية واقتراب فترة التباطؤ الموسمي المعتادة في الصيف، هل تتوقعون حدوث تراجع قصير الأجل في السيولة في سوق العقارات في دبي خلال الأشهر الثلاثة إلى الستة القادمة، أم أن الطلب الأساسي سيستمر في امتصاص هذا الضعف الموسمي؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
نعم، خاصة بالنظر إلى وقت السنة حيث تكون أشهر الصيف دائمًا أهدأ قليلًا من حيث المبيعات، وإضافة الحذر الجيوسياسي إلى تباطؤ الموسم سيعني انخفاض حجم المعاملات في الربع الثاني والثالث من عام ٢٠٢٦.
لكن قلة المعاملات لا تعني بالضرورة انخفاض الأسعار. البائعون المتحمسون محدودون، والمشترون الجادون الذين يقومون بالصفقات في هذه الفترة غالبًا ما يحصلون على شروط لا يمكنهم تحقيقها في سوق أكثر نشاطًا. بالنسبة للمشتري المناسب، السوق الهادئة هي بالفعل خبر سار.
تعمل ADREC على تعزيز القوانين المتعلقة بحسابات الضمان. ماذا يعني هذا بالضبط؟ ولماذا قرروا القيام بذلك؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هذه أخبار جيدة للمشترين، إذ تقوم دائرة الأراضي والعقارات في أبوظبي (ADREC) بمواءمة حماية المشترين لعقارات أبوظبي على المخطط مع الإطار الذي عملت وفقه دائرة التنظيم العقاري في دبي (RERA) لسنوات، مما يعني أن مدفوعات المطورين محفوظة في حسابات الضمان ولا يتم صرفها إلا بعد التحقق من معالم البناء. بالنسبة للمشترين، هذه طبقة إضافية مهمة من الأمان. وتشير إلى أن الهيئات التنظيمية في الإمارات ملتزمة بممارسات سوقية مستدامة وموثوقة. نرى في ذلك علامة إضافية على نضوج السوق.
هل تتوقعون حدوث تأخيرات كبيرة في إنجاز المشاريع على المخطط بسبب نقص في توريد المواد أو اضطرابات مرتبطة بالتصعيد القائم؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا تزال التأخيرات ممكنة، ونعتقد أنه من الأكثر مصداقية قول ذلك بصراحة بدلاً من تقديم طمأنة غير مبررة. لقد كان قطاع البناء يدير تعقيد سلسلة التوريد منذ عام ٢٠٢٢، وقد قام المطورون الرئيسيون ببناء القدرة على الصمود في مشترياتهم. نرى مخاطر أكبر مع المطورين الأصغر والأقل مواردًا في مراحل البناء النشطة. إذا كان لديك شراء خارج الخطة، فالوقت الحالي مناسب لطلب تقرير بناء محدث من مطورك والتأكد من أن اتفاقية الشراء الخاصة بك تحتوي على حماية كافية في حال القوة القاهرة. يجب أن تكون خطوتك الأولى هي التحدث إلى أحد المحترفين الموثوقين من فريقنا الذين يمكنهم تقديم إرشادات مخصصة ورؤى حول خطواتك التالية.
هل توجد أي قيود جديدة على شراء أو بيع العقارات في الإمارات مملوكة من قبل أي جنسية معينة؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
تى اليوم، لا توجد أي قيود عامة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أو من دائرة الأراضي والتنظيم العقاري في أبوظبي (ADREC) على أي جنسية فيما يتعلق بشراء أو بيع العقارات في دولة الإمارات. السوق لا يزال مفتوحًا.
وفي حال حدوث أي تغيير في هذا الوضع مستقبلًا، سيتم الإعلان عنه رسميًا من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) والمصرف المركزي لدولة الإمارات، وسنقوم بإبلاغ عملائنا فورًا.
ما هي المناطق الأفضل أداءً في دبي حالياً؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
يستمر مجمع دبي هيلز في كونه أحد أقوى أدائنا، فمزيج المساحات الخضراء والمدارس ذات الجودة العالية والوصول إلى المدينة يجعله شائعًا باستمرار بين العائلات. يقدم مجتمع جميرا فيليج سيركل عوائد ممتازة ويجذب مجموعة واسعة من المستأجرين. تظل نخلة جميرا معيارًا للترف والثبات. في مجال الفيلات، تحافظ مجتمعات أرابيان رانشز الناضجة على استقرارها. ما يشترك فيه كل هذه الأماكن هو الطلب القوي من المستخدم النهائي، فالأشخاص فعلاً يرغبون في العيش هناك، ويتخذون قرارات متوسطة إلى طويلة المدى، وهذا هو أقوى محرك للسوق على الإطلاق.
بسبب الوضع الحالي غير المستقر، هل يحق للمستأجر طلب استرداد الإيجار إذا عاد إلى بلده؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
بموجب قانون الإيجارات في الإمارات، يُعد العقد الموقع ملزماً، ولا يوجد حق تلقائي للانسحاب بسبب الظروف الجيوسياسية، إلا إذا كان عقد الإيجار يحتوي على بند دبلوماسي أو قسري خاص، وهو ما تحتويه بعض العقود. والخبر السار هو أن العديد من الملاك بشر ويفهمون الظروف الاستثنائية، وغالباً ما يكون التواصل المفتوح أكثر فعالية من الإجراءات القانونية. إذا كنت بحاجة إلى إنهاء عقد الإيجار مبكرًا، نوصي بالتحدث مباشرة مع مالك العقار، ثم استكشاف إمكانية نقل عقد الإيجار إلى مستأجر جديد، قبل اللجوء إلى طريق النزاع الرسمي.
هل تم تقييد بيع العقارات المملوكة لإيرانيين من قبل دائرة الأراضي والأملاك (DLD)؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
ن دائرة الأراضي والأملاك على تحويلات الملكية التي تشمل المواطنين الإيرانيين. السوق مفتوح. أي تغيير رسمي في هذا الأمر سيتطلب إعلانًا حكوميًا رسميًا وسيتم نشره من خلال قنوات دائرة الأراضي والأملاك والبنك المركزي الإماراتي. نحن نتابع الأمر عن كثب. إذا كنت مشاركًا في معاملة واجهت مضاعفات مصرفية أو امتثال محددة، فهذه مسألة مختلفة، ويمكن لخبراء بترهومز مساعدتك على التعامل معها.
ما هي قطاعات العقارات في دبي (القطاع الفاخر، السكن الميسور، التجاري، الضيافة) التي تبقى الأكثر جاذبية خلال فترات النزاعات أو التوترات؟ كيف تتغير اتجاهات عوائد الإيجار ونمو رأس المال خلال فترات عدم الاستقرار الإقليمي؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
ما نراه باستمرار خلال فترات عدم اليقين هو هروب نحو الجودة والألفة. يمكن للمرء أن يتوقع أن المجتمعات المستقرة تكون أكثر صلابة لأن الأشخاص الذين يعيشون فيها موجودون عن طيب خاطر، وليس للمضاربة، فهي أكثر الأماكن نضجًا ومرغوبة للعيش فيها وتوفر عنصر الندرة من حيث حجم الأراضي مقارنة بالمجتمعات الجديدة. تقليديًا، تميل عوائد الإيجار إلى التحسن خلال هذه الفترات، لأن المشترين المترددين يظلون كمستأجرين لفترة أطول، لكننا نتوقع أن يتم تعويض ذلك بزيادة العرض. يأخذ تقدير رأس المال مقعدًا خلفيًا مؤقتًا، لكن بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم صبر وتركيز على الدخل، يمكن أن تبدو الأرقام جذابة جدًا في الوقت الحالي.
بالنظر إلى أن سوق العقارات في دبي قد شهد بالفعل ارتفاعاً كبيراً في الأسعار منذ عام ٢٠٢٢، مع بقاء القيم عند مستويات مرتفعة وتباطؤ وتيرة النمو مع دخول عام ٢٠٢٦، فهل تعتقدون أن هذه فرصة دخول حقيقية للمستثمرين الجدد، أم أننا نتجه إلى مرحلة أكثر انتقائية تعتمد فيها العوائد بشكل كبير على اختيار الأصل العقاري نفسه بدلاً من نمو السوق بشكل عام؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
أيام 'اشترِ أي شيء وسيزيد قدْره' قد ولت الآن، على أي حال، ولكن هذا ليس شيئًا سيئًا، إنه تغيير صحي ويعكس سوقًا ناضجًا أكثر. هذا يعني أن الأصول المناسبة في المواقع المناسبة مع الأسس الصحيحة لا تزال تمثل فرصًا جذابة. بالنسبة للمستثمرين الجدد الذين يدخلون الآن، يجب أن يكون التركيز على الدخل؛ على الممتلكات التي تولد عائد إيجار قوي بينما تنتظر أي ارتفاع في رأس المال. اختر الأصول بعناية، حافظ على منظور طويل المدى متوسط، وتظل دبي واحدة من أكثر الأسواق الاستثمارية جاذبية في العالم.
وبافتراض أن ما ذكرتموه في البداية حول أن هذا الصراع سيكون قصيراً وسيتم حله قريباً، هل تعتقدون أن الاتجاهات التي شهدناها خلال السنوات الماضية ستعود كما كانت، أم أنه قد تكون هناك تأثيرات طويلة الأمد نتيجة تصورات عدم الاستقرار في المنطقة بشكل أوسع؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا يمكن للتاريخ أن يخبرنا بالمستقبل، لكنه يعطينا سببًا حقيقيًا للثقة هنا. لقد تعافت دبي بسرعة من الصدمات الإقليمية السابقة، مثل ضربات أرامكو في ٢٠١٩، والأشهر الأولى من جائحة كوفيد، وفترات تقلب أسعار النفط. عندما يكون الاضطراب قصير العمر ولا يؤثر مباشرة على البنية التحتية للإمارات أو الحياة اليومية، يميل المستثمرون إلى نسيانه بسرعة. الأسس التي جذبت الناس إلى دبي، مثل نمط الحياة، والأمان، وسهولة ممارسة الأعمال، والبيئة الضريبية، ومسار النمو، لا تختفي بسبب ذلك. الصراع الطويل الذي يمتد لعدة أشهر سيختبر الثقة بشكل أكثر جدية، ولا شك أن هناك من سيتأثر على المدى الطويل بسبب هذا الشعور، ولكن حتى في هذه الحالة، نتوقع تعافيًا قويًا بعد ذلك.في عالم غير مؤكد، سيكون هناك أيضًا أشخاص يشعرون بمزيد من الثقة في مدى كفاءة قيادة البلاد في التعامل مع الصراع ومدى حفاظهم على سلامة السكان في ظروف صعبة للغاية.
لدي عدة شقق اشتريتها في عام 2024 وسيتم تسليمها هذا العام، فهل سيكون هناك تأثير على سعر البيع؟ كما أنني اشتريت وحدتين على المخطط قبل بضعة أشهر في داماك آيلاند 2 ومدينة إكسبو (إعمار الجنوب)، فما الذي يجب أن أتوقعه بعد الوصول إلى نسبة 50٪ من السداد؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
أنت في وضع قوي نسبياً حالياً. بالنسبة للوحدات التي سيتم تسليمها هذا العام، فإن سوق الإيجارات يعمل لصالحك في الوقت الحالي. الطلب من المستأجرين لا يزال مستقراً، وتأجير العقار بعائد جيد خلال فترة تهدئة سوق البيع يُعتبر خطوة ذكية، حيث تصل العوائد الإيجارية في العديد من المناطق إلى حوالي ٦–٨٪، مما يعني أن الأصل العقاري يحقق لك عائداً أثناء الانتظار.
بالنسبة لـ داماك آيلاند ٢ وإعمار الجنوب، فإن وصولك إلى نسبة ٥٠٪ يعني أنك تجاوزت المرحلة الأكثر حساسية في الاستثمار على المخطط. استمر في الالتزام بالدفعات، وابدأ التفكير في استراتيجية الخروج قبل حوالي ٦–٩ أشهر من التسليم، حيث سيكون لديك أوضح صورة حول ما إذا كان الأفضل البيع أو التأجير.
نحن نتحدث مع العديد من العملاء في أوضاع مشابهة، وفي أسواق مثل هذه، تظهر القيمة الاستثمارية بشكل أوضح على مدى ٣–٥ سنوات مع تنفيذ مشاريع البنية التحتية الكبرى وتغيرات الربط والنقل، وهذا لم يتغير.
أي تعديلات بسيطة في السوق خلال هذه الفترة، إذا كانت لديك القدرة المالية على تجاهلها والاحتفاظ بالأصل، فقد تكون في صالحك على المدى الطويل. كما رأينا بعض العملاء يستغلون هذه الفترة في السوق لاقتناص فرص من بائعين في هذه المشاريع للتحوط ضد أي تغير في الأسعار، مع توزيع العائد على حقوق الملكية بشكل أكثر تنوعاً عبر نقاط دخول مختلفة.
مشاريع داماك وإعمار تسير وفق الجدول الزمني للتسليم، ولا توجد أي مؤشرات حالياً على تأخير أو تباطؤ من أي من الطرفين.
هل تعتقدون أن هناك خطر حدوث تراجع في السوق مشابه لفترة ٢٠٠٨–٢٠٠٩ التي أعقبت أزمة بنك ليمان براذرز؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
المحرك الأساسي وراء هذه الزيادات الكبيرة في الأسعار كان الطلب القوي، والذي تقوده الزيادة السكانية. وهذا ناتج عن عوامل الجذب التي تجعل دبي مكانًا جذابًا للعيش والعمل، بالإضافة إلى عوامل الدفع الناتجة عن التغيرات في دول أخرى.
بدأ ذلك بعد جائحة كوفيد-١٩، عندما جذبت الاستجابة الاستباقية للحكومة أعدادًا كبيرة من أصحاب الثروات العالية، ثم جاء برنامج الإقامة الذهبية الذي منح المقيمين على المدى الطويل ثقة حقيقية للاستثمار، كما غيّر أيضًا من ديموغرافية الأشخاص القادمين إلى الدولة، مما خلق مستوى أعلى من الالتزام والاستقرار بين المقيمين الأجانب لم يكن موجودًا من قبل، إلى جانب مدينة استمرت في التفوق على غيرها من حيث الأمان والبنية التحتية والضرائب وسهولة ممارسة الأعمال وجودة الحياة.
كما ساهمت عوامل الدفع في أجزاء أخرى من العالم في تعزيز مكانة المدينة والدولة، حيث شهدت العديد من الدول الأخرى حالة من عدم اليقين السياسي وتغيرات كبيرة في السياسات الضريبية، مما دفع الكثيرين للبحث عن مكان آخر للعيش والعمل. كانت الأزمة المالية العالمية حدثًا اقتصاديًا عالميًا طويل الأمد استمر لفترة طويلة جدًا وكان لها آثار كبيرة على سوق الرهن العقاري. نتوقع رؤية بعض التراجع في الأسعار في قطاعات محددة ولكن ليس شيئًا يقترب من العواقب التي شهدناها في عام ٢٠٠٨، فالأوضاع مختلفة جدًا.
لا تنخفض أسعار الإيجارات. هل يرجع ذلك إلى طلب حقيقي من المستأجرين، أم بسبب تمسك الملاك بأسعارهم؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجي
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
نسمع هذا كثيرًا، وهو سؤال عادل! دبي لا تزال تمتلك عددًا أكبر من الأشخاص الذين يرغبون في منازل إيجار ذات جودة مقارنة بعدد المنازل ذات الجودة المتاحة للإيجار. ولكن يجب أن نكون صريحين: ستكون هناك تفاوتات في ردود الفعل على ظروف السوق الحالية، ولن يتفاعل كل مالك عقار بنفس الطريقة. منذ بداية النزاع، أصبح السوق أكثر حساسية للأسعار، وما نلاحظه على الأرض هو أن العقارات التي يُنظر إليها على أنها تقدم قيمة جيدة للمستأجرين تُباع بسرعة، بينما تلك التي لا تقدم ذلك تبقى لفترة أطول. مؤشر إيجارات هيئة التنظيم العقاري (RERA) ينظم مدى قدرة الملاك على رفع الإيجارات، ولكن لا يوجد آلية مقابلة لإجبار الإيجارات على الانخفاض. ومع ذلك، فإن الملاك الذين يتمتعون بالمرونة، والذين يقدمون فترات إعفاء من الإيجار، ويدفعون رسوم المبرد، أو يستوعبون ترتيبات الشيكات، يجدون مستأجرين جيدين بشكل أسرع من أولئك الذين يتمسكون بالسعر الرئيسي. إذا كنت مستأجرًا تشعر بالضغط، فغالبًا ما يكون هناك مجال تفاوض أكبر مما تعتقد.
تعتمد جاذبية الاستثمار في دبي على تصورات الأمان والاستقرار وقوة آفاق النمو. وإذا استمر الصراع لفترة طويلة، فقد يكون من الصعب استعادة ثقة المستثمرين. فهل يمكن أن يؤدي ذلك إلى تقديم حوافز إضافية في المستقبل لجذب المزيد من المشترين؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هذا يحدث بالفعل، بهدوء، لكن بشكل ذي معنى. المطورون الذين لم يكونوا ليستجيبوا لشروط الدفع قبل عام يقدمون الآن هياكل تسليم بعد التسليم بنسبة ٧٠/٣٠، ويمتصون رسوم دائرة الأراضي والأملاك، ويقدمون تنازلات عن رسوم الخدمة للسنة الأولى. إذا استمر الصراع لمدة ٣–٤ أشهر أخرى دون حل، نتوقع أن تتعمق هذه السخاء بشكل أكبر. تاريخياً، المشترون الذين يجرون صفقات خلال هذه الفترات، أي عندما يكون المطورون متحمسين والمنافسة ضعيفة، ينظرون إلى تلك القرارات بشكل إيجابي للغاية. المفتاح هو التأكد من أنك تعمل مع شخص يعرف ما هو مقدم على الطاولة وكيفية التفاوض نيابةً عنك. الخلاصة من وجهة نظرنا هي أنه ليس الأمر متعلقاً بتوقيت السوق، بل أكثر بالوقت في السوق نفسه. لذلك، محاولة توقيت أدنى مستوى لأي سوق أمر مستحيل، بينما توجد حافز موثوق يمكن الرجوع إليه من قبل مستشارك، فعليك التصرف بناءً عليه.
ماذا عن الوضع الجيوسياسي الأخير في منطقة الشرق الأوسط؟ هل له أي تأثير على العقارات؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
ا يزال من المبكر جدًا تقييم ما سيكون عليه التأثير النهائي، لكن ما يمكننا قوله لكم هو أن دبي مرت بهذا من قبل، وسجل المدينة في تحمل الاضطرابات الإقليمية قوي. موقف الإمارات كوجهة محايدة وملائمة للأعمال يعني أن رؤوس الأموال تميل إلى التدفق نحوها خلال فترات عدم الاستقرار في أماكن أخرى، وليس الابتعاد عنها. نحن نرى بعض المشترين يتبنون نهج 'الانتظار والمراقبة' على المدى القصير، وهذا مفهوم تمامًا. ولكننا نرى أيضًا آخرين يدركون أن مثل هذه اللحظات تاريخيًا تخلق فرصًا.
الصفقات التي يتم الاتفاق عليها هي عند مستوى أدنى مما كان عليه قبل النزاع، حيث أن المشترين النشطين يبحثون بطبيعتهم عن الاستفادة من حالة عدم اليقين، وقد حقق العديد من البائعين نجاحًا كبيرًا خلال السنوات القليلة الماضية مع ما حدث للأسعار، لذا يمكن تبرير كونهم أكثر انفتاحًا للتفاوض.
أمتلك عقارات في دبي للاستخدام الشخصي، وأتطلع إلى تحقيق نمو في القيمة على المدى الطويل. ما هي التوقعات لسوق العقارات في دبي على المدى القصير والمتوسط والطويل في ظل الظروف الحالية؟ وللأشخاص المهتمين بالاستثمار في السوق في هذه المرحلة الحساسة، كيف يمكن الوصول إلى صفقات جيدة أو صفقات تحت الضغط غير معروضة على الإنترنت؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
غريزتك في التفكير على المدى الطويل صحيحة تمامًا بالنسبة لهذا السوق. على المدى القصير، خلال الـ ١٢ شهرًا القادمة، توقع التوحيد بدلاً من التحرك الدرامي: بعض التراجع في القطاعات التي يهيمن عليها المستثمرون، واستقرار في مجتمعات المستخدم النهائي. على المدى المتوسط، خلال ١–٣ سنوات، يكون التعافي مدفوعًا بحل النزاعات والنمو المستمر للسكان، ونحن نظل متفائلين بشأن كلاهما.
على المدى الطويل، رؤية دبي لعام ٢٠٤٠، وطموحاتها في البنية التحتية، وموقعها كمركز أعمال عالمي تشكل سببًا قويًا للتقدير المستمر. بالنسبة للصفقات المتعثرة: أفضل الفرص نادرًا ما تكون على البوابات الإلكترونية. فهي تأتي من خلال العلاقات، ويمكن لخبراء بتر هومز تقديم مشورة ودعم واضح وموثوق، يوجهك نحو أفضل الخطوات التالية التي يمكنك اتخاذها. أخبرنا بما تبحث عنه، وسنتمكن من إبقائك في مقدمة السوق.
كأخصائي تجديد في دبي، لاحظت أن العديد من المشاريع التي كانت مُخططة قد تم تعليقها الآن بسبب التوترات الحالية بين الإمارات وإيران. كما أن العديد من المستثمرين الذين كانوا متحمسين للالتزام أصبحوا يتريثون في قراراتهم. من وجهة نظركم، كيف ترون تأثير هذا الوضع على سوق العقارات في المدى القريب، وما المؤشرات التي يجب على المهنيين مثلنا مراقبتها للتنبؤ بمرحلة التعافي؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا شك أن السوق في وضعية انتظار في الوقت الحالي، ومن الصواب الاعتراف بذلك بصراحة. يتم تأجيل إطلاقات المطورين، وفعاليات العروض الترويجية أقل نشاطًا، وحجم الاستفسارات قد انخفض. لكننا شهدنا هذا من قبل، وما يلي فترة التوقف غالبًا ما يكون نشاطًا مكثفًا. الإشارات التي نراقبها: استئناف إعمار ومراس جداول إطلاق مشاريعهما، استئناف عروض المستثمرين الدوليين، وبدء بيانات المعاملات الأسبوعية لدى دائرة الأراضي والأملاك بالانتعاش نحو مستويات أواخر ٢٠٢٥. عندما تتحول هذه المؤشرات، يميل السوق إلى الحركة بسرعة. في شركة بيترهومز، يتم دعم خبرائنا بفريق بحث مخصص، لضمان حصول العملاء على إرشادات مستنيرة خلال كل مرحلة من مراحل السوق، من الفترات الهادئة إلى الدورات الأكثر نشاطًا.
لا تنخفض أسعار الإيجارات. هل يرجع ذلك إلى طلب حقيقي من المستأجرين، أم بسبب تمسك الملاك بأسعارهم؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هذا أمر محبط، ونحن نتفهم ذلك تمامًا، وأول شيء يجب أن تعرفه هو أن لديك خيارات أكثر مما قد تعتقد. عقود الإيجار التجارية لا تغطيها مؤشرات إيجار هيئة التنظيم العقاري (RERA) التي تنطبق على السكان فقط، لذا فإن إطار الحماية مختلف. لكن هذا لا يعني أنك بلا وسائل للطعن. راجع بند تجديد العقد بعناية، فالكثير منها يتضمن معدلات أو حدود متفق عليها مسبقًا. ثم قارن: ما هي أسعار المكاتب المماثلة في منطقتك حاليًا؟ في الوضع الحالي، العديد من الملاك في المواقع غير المتميزة أكثر مرونة مما توحي به مواقفهم الأولية. المعرفة هي نفوذك هنا.
ما الذي كان المحرك الحقيقي وراء الارتفاعات الكبيرة في أسعار العقارات خلال السنوات الخمس الماضية؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
الدافع الرئيسي وراء هذه الزيادات الكبيرة في الأسعار كان الطلب الكبير، الناتج عن نمو السكان. وهذا نتيجة للعوامل الجاذبة التي تجعل دبي مكانًا جذابًا للعيش والعمل، والعوامل الدافعة الناتجة عن التغيرات في دول أخرى.بدأ الأمر بعد الجائحة عندما جاذبت المقاربة الاستباقية للحكومة للأزمة في البداية أعدادًا كبيرة من الأشخاص ذوي الثروات العالية، ثم تلاه برنامج التأشيرة الذهبية الذي منح المقيمين طويل الأمد ثقة حقيقية للاستثمار، لكنه أيضًا غيّر التركيبة السكانية للأشخاص الذين ينتقلون إلى هنا، مما خلق التزامًا واستقرارًا لسكانها الأجانب لم يُرَ من قبل، بالإضافة إلى مدينة استمرت في التفوق على غيرها من حيث السلامة والبنية التحتية والضرائب وسهولة ممارسة الأعمال ونمط الحياة.العوامل الدافعة في أجزاء أخرى من العالم قد أفادت أيضًا المدينة والبلد، حيث أن العديد من الدول الأخرى تواجه حالة من عدم اليقين السياسي وتغيرات كبيرة في السياسات الضريبية مما دفع الكثيرين للبحث عن مكان آخر للعيش والعمل
أسعار إيجارات الفلل - ارتفاع أم انخفاض على المدى القصير؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
تُعد الفلل من بين أكثر أجزاء سوق الإيجارات مرونة، ولكن دعونا نضع ذلك في سياقه الصحيح. أسعار الإيجار تتقلب. عندما ننظر إلى الصورة الأوسع، فقد ارتفعت إيجارات الفلل بشكل كبير خلال السنوات القليلة الماضية في العديد من المجتمعات، بنسبة ٣٠–٥٠٪ أو أكثر منذ عام ٢٠٢١. لذا حتى لو شاهدنا بعض التحركات على المدى القصير، فإننا سنصف ذلك بأنه استقرار طبيعي أو إعادة ضبط، وليس تصحيحًا. الأسر التي تستأجر فلل ذات جودة في مجتمعات قائمة مُستقرة، والأطفال في المدارس، وحياتهم بُنيت هنا. هذا النوع من المستأجرين أقل احتمالًا بكثير للانتقال بسبب دورة الأخبار. لا يزال عرض الفلل ذات الجودة محدودًا مقارنة بالطلب، ولم يتغير هذا الخلل الهيكلي. توقعنا هو أن أي تراجع على المدى القريب سيكون محدودًا ومؤقتًا، أكثر من كونه إعادة معايرة بعد عدة سنوات من النمو القوي وليس أي تحول أساسي نحو الانخفاض.
ما هو المتوقع فيما يتعلق بالجداول الزمنية للمشاريع؟ وهل هناك توقعات بتباطؤ في مراحل الإنجاز؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هذا شيء نتابعه عن كثب نيابة عن عملائنا. تواجه سلاسل الإمداد في المنطقة بعض الضغوط. المواد التي تمر عبر الممرات البحرية الرئيسية تتحمل قدراً أكبر من عدم اليقين مما كانت عليه قبل ستة أشهر. بالنسبة للمطورين الرئيسيين مثل إعمار، نخيل، الدار، لسنا قلقين بشكل مفرط؛ لديهم الحجم والعلاقات لإدارة أي اضطرابات. أما بالنسبة للمطورين الأصغر، فالصورة أقل وضوحاً. نصيحتنا الصادقة هي قراءة عقد البيع الخاص بك بعناية، وفهم الحماية الخاصة بالظروف القاهرة، والتأكد من أن رصيد الضمان لدى المطور سليم. هذه محادثات ينبغي لوكيلك أن يقوم بها بشكل استباقي. هناك راحة في الحماية حول أي تأخير في الإنجاز، حيث يتم تسليط الضوء على التعويضات والقدرة على الانسحاب ضمن عقد البيع الخاص بك.
ما رأيكم في ذلك، في ظل الشعور السائد بأن المشترين الدوليين متخوفون حالياً من الشراء؟ وإلى متى من المتوقع أن يستمر هذا الوضع؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
الخوف والتردد هما ردود فعل طبيعية للبشر تجاه عدم اليقين، ونحن نتفهم ذلك. ما تخبرنا به التجربة هو أن المزاج عادة ما يتعافى أسرع مما يتوقع الناس، وأن المشترين الذين يعيدون الانخراط في وقت مبكر غالبًا ما يكونون هم الذين ينظرون إلى قراراتهم برضا أكبر لاحقًا. بناءً على كيفية حدوث حلقات مشابهة، نتوقع أن تتزايد نشاطات المشترين الدوليين بشكل ملموس بعد وضوح تهدئة النزاع. في هذه الأثناء، المشترون المستعدون للتحرك بينما الآخرين ينتظرون، غالبًا يجدون البائعين أكثر قابلية للتفاوض والمنافسة أقل بكثير.
بالطبع سيقارن المشترون الدوليون دبي مع مدن كبرى أخرى، لكن الأسس الخاصة بـ 'لماذا دبي' لا تزال أفضل بشكل ملحوظ في العديد من مجالات الاستثمار الرئيسية.
ل تنصحون بالتأجير في هذه المرحلة بدلاً من البيع؟ وهل تعتقدون أن بعض المناطق مثل Arabian Ranches ١ أو٢ قد تتأثر، أم أنكم ترون أن هذه المناطق تظل أكثر جاذبية؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
تعد عربين رانشز واحدة من أكثر الموضوعات التي نحب الحديث عنها لأن الإجابة أكثر طمأنينة. هذه مجتمعات تم بناؤها للعائلات التي ترغب في البقاء، مع بنية تحتية ومدارس وحياة مجتمعية لا يمكن تكرارها بين عشية وضحاها. خلال أكثر من عقد من دورات السوق، أثبتت عربين رانشز باستمرار أن المجتمعات المخصصة للمستخدم النهائي تحافظ على قيمتها بشكل أفضل من تلك التي يقودها المستثمرون.
فيما يتعلق بسؤال الإيجار مقابل البيع: مع عوائد الفلل التي تتراوح بين ٥–٧٪ من الإيجار الإجمالي، فإن الاحتفاظ بالفيلا وتأجيرها يعد خيارًا معقولًا طالما لديك منظور متوسط إلى طويل الأجل حول المدة التي ستختار فيها هذا الخيار.
هل من المتوقع أن تؤدي الأوضاع الحالية إلى تراجع في سوق الإيجارات؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا نعتقد ذلك، ليس بأي طريقة مادية، وإليك السبب. سوق الإيجارات في دبي لا يتحرك بمزاج المستثمرين بنفس الطريقة التي يتحرك بها سوق المبيعات. الناس يعيشون هنا. هم بحاجة إلى منازل. ولا يزال العرض من العقارات المؤجرة ذات الموقع الجيد والجودة مرتفعاً بشكل محدود في معظم المجتمعات. ما قد نراه هو بعض التراجع الطفيف على الأطراف، الوحدات الجديدة في المناطق الناشئة، أو الشقق الفندقية التي تعتمد على حركة السياحة. ولكن بالنسبة للمجتمعات السكنية القائمة، الطلب على الإيجار ثابت والمالكون في موقف قوي.
هل لا تزال هناك قيمة في سوق المشاريع على الخارطة الآن؟ وهل توجد صفقات يمكن الحصول عليها؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
بالطبع، لكنك بحاجة إلى معرفة مكان البحث وما الذي تبحث عنه. التفاؤل الشامل الذي ميز شراء المشاريع غير المكتملة في عامي ٢٠٢٢ و٢٠٢٣ قد تحوّل إلى شيء أكثر انتقائية، وبصراحة، أكثر إثارة للاهتمام. المطورون الذين لديهم ميزانيات قوية يقدمون خطط دفع ممتدة وحوافز إضافية بدلاً من خفض الأسعار، وحيثما تجد مرونة حقيقية في التسعير فهي في إعادة بيع عقود المشاريع غير المكتملة، حيث أن المشترين الأوائل الذين يحتاجون إلى سيولة مفتوحون للتفاوض الحقيقي. أعضاء betterhomes يشهدون أسعارًا أقل بنسبة ٥–١٥٪ عن الأسعار الذروة في بعض هذه الحالات، وللمشترين ذوي النظرة متوسطة المدى، هذه هي نقاط دخول جذابة.
أفكر في الشراء قريباً، لكن هل هذا الوقت مناسب للشراء أم الأفضل الانتظار — عقار جاهز (وليس على المخطط)؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
بالنسبة للعقارات الجاهزة مع عقلية طويلة إلى متوسطة الأجل، الوقت الحالي أكثر جاذبية للشراء مما كان عليه قبل ١٢ شهرًا. البائعون أكثر استعدادًا للتفاوض. المنافسة من المشترين الآخرين أقل. والأهم من ذلك، أن العوائد الإيجارية على العقارات الجاهزة تعني أن أصولك تولد دخلًا من اليوم الأول.
يجب موازنة خطر الانتظار لانخفاض الأسعار أكثر مع واقع أن العقارات ذات الجودة العالية في المجتمعات التي تعاني من قيود في العرض نادرًا ما تتراجع لفترة طويلة. إذا كان الوضع المالي مناسبًا بالسعر الحالي، فإن الانتظار للحصول على سعر أفضل قد لا يتحقق يشكل خطرًا بحد ذاته.
