في ما يتعلق بإصلاحات المستثمرين، هل تعتقدون أن البنوك ستطرح منتج تمويل عقاري بنظام الشراء بغرض التأجير، يعتمد على العائد الإيجاري بدلاً من الدخل الشخصي للمستثمرين الدوليين؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
هذه نقطة وجيهة، ونسمعها بشكل متزايد من عملائنا الدوليين.
يعتمد إطار التمويل العقاري الحالي على الدخل الشخصي، ما يستبعد شريحة مهمة من المستثمرين الدوليين الجادين. ولسنا على علم بأي إعلان وشيك في هذا الشأن، إلا أن الاتجاه العام لإصلاحات المستثمرين يشير إلى أن هذا النوع من التغيير الهيكلي مطروح للنقاش.
وفي حال طرح مثل هذا المنتج، فمن شأنه أن يوسّع قاعدة المستثمرين بشكل ملموس، ونتفق على أنه سيكون مؤشراً واضحاً على ثقة حكومية قوية في سوق الإيجارات.
وسنواصل متابعة المستجدات وإطلاع العملاء في حال صدور أي إعلانات رسمية.
لقد عرضتُ عقاري المكوّن من 4 غرف نوم في JBR، والذي كان مُدرجًا على Airbnb، للإيجار طويل الأجل بخصم 25% عن أسعار ما قبل الحرب، وخلال الأسابيع الثلاثة الماضية لم يأتِ أي شخص لمعاينته. للأسف أنا لست متفائلًا بنفس قدر تفاؤلك في الوقت الحالي.
روبرت سيموندز - مدير قسم التأجير
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
شكرًا على مشاركتك — هذا موقف محبط، وأنت لست وحدك في ملاحظة هذا الوضع. منطقة JBR كانت من أكثر الأسواق تأثرًا، مع دخول عدد كبير من وحدات الإيجار قصير الأمد التي أصبحت تنافس الإيجارات طويلة الأجل بشكل مباشر.
خصم بنسبة ٢٥٪ عن مستويات ما قبل الأزمة قد لا يزال أعلى من الإيجارات المتحققة حاليًا في JBR لوحدات مشابهة، خصوصًا الشقق الكبيرة.
نود إلقاء نظرة أقرب على الإعلان — فالتسعير، وطريقة العرض، ومدى الانتشار في السوق كلها عوامل مؤثرة. سيتواصل معك أحد خبرائنا المتخصصين في المنطقة مباشرة.
هل يمكنكم توضيح نظرتكم تجاه الأبراج السكنية الشاهقة والمطورين العقاريين بعد سلسلة الأحداث الحالية، وكيف ترون مستقبل هذا القطاع على المدى البعيد؟
لويس هاردينغ – الرئيس التنفيذي لشركة بيترهومز
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
يواجه المعروض من الأبراج السكنية الشاهقة، خصوصاً المشاريع المتوقع تسليمها خلال عامي ٢٠٢٦ و٢٠٢٧، التحدي الأكبر من حيث استيعاب الطلب في السوق. وأصبح المشترون اليوم يميزون بشكل متزايد بين المطورين من الفئة الأولى الذين يمتلكون سجلاً قوياً في التسليم والجودة، وبين بقية المطورين الأقل حضوراً في السوق.
نتوقع أن تتعرض المشاريع التابعة للمطورين الأصغر حجماً، وكذلك الأبراج الواقعة في المناطق التي تشهد وفرة كبيرة في المعروض، إلى ضغوط سعرية أكبر. في المقابل، من المرجح أن تحافظ المشاريع الفاخرة الحقيقية التابعة للمطورين المعروفين على أداء أكثر استقراراً.
ويُعتبر ذلك من السمات الطبيعية للأسواق العقارية التي تدخل مرحلة أكثر نضجاً، حيث أصبحت سمعة المطور وسجله السابق أكثر أهمية بكثير مقارنة بما كانت عليه خلال فترة الطفرة الأخيرة.
هل نتوقع أن يتم تعديل مؤشر الإيجارات ليعكس التغييرات في الإيجارات بحسب المنطقة؟
روبرت سيموندز - مدير قسم التأجير
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
لا توجد أي إعلانات حتى الآن، ولكن من المتوقع أن تتم مراجعة مؤشر الإيجارات ضمن الدورة المعتادة، ونحن في تواصل مستمر مع دائرة الأراضي والأملاك بهذا الخصوص.
وفي الحالات التي يكون فيها الإيجار الفعلي المتحقق يختلف بشكل ملحوظ عن أرقام المؤشر، نلاحظ أن المزيد من الأطراف باتت تعتمد على الصفقات المماثلة بدلًا من الاعتماد على المؤشر وحده.
سنقوم بتحديث العملاء فور صدور أي إعلان رسمي بهذا الشأن.
ساربادهيكاري / هل تتوقعون استمرار تراجع الأسعار حتى لو انتهى النزاع اليوم؟ وهل سيكون تأثير ذلك على الشقق أكبر من الفلل؟ وبصفتي مالك عقار، هل من الأفضل البيع الآن أم الاستمرار في التأجير إذا كانت الأسعار مرشحة للانخفاض؟
لويس هاردينغ – الرئيس التنفيذي لشركة بيترهومز
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
من المرجح حدوث بعض التراجع في الأسعار بغض النظر عن كيفية انتهاء النزاع، لأن حجم المعروض الجديد في السوق لا يرتبط بالعوامل الجيوسياسية فقط. ويبدو هذا التراجع أكثر وضوحاً في سوق الشقق مقارنة بالفلل والتاون هاوس، حيث إن حجم المعروض والطلب من المستخدمين النهائيين يصبّان بشكل أكبر في مصلحة الفلل.
أما بالنسبة لقرار البيع أو التأجير، فذلك يعتمد على مدة الاحتفاظ بالعقار والعائد الإيجاري واحتياجاتك المالية. ففي المجمعات السكنية التي تتمتع بطلب إيجاري قوي ومعروض محدود، غالباً ما يكون الاحتفاظ بالعقار والاستفادة من الدخل الإيجاري خلال هذه الدورة خياراً أفضل من البيع في سوق يشهد تراجعاً. أما العقارات الواقعة في مناطق ذات معروض مرتفع وعوائد إيجارية متراجعة، فقد يختلف القرار.
يسعدنا دراسة حالتك بشكل خاص وتقديم تحليل مخصص يناسب وضعك العقاري.
إذا تم التوصل إلى حل للأزمة خلال بضعة أشهر، فماذا سيحدث بعد ذلك لسوق الإيجارات؟
روبرت سيموندز - مدير قسم التأجير
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
حتى مع حدوث حل كامل، لا نتوقع عودة الإيجارات إلى ذروات عام ٢٠٢٤ على المدى القصير. قصة المعروض هي العامل الأكبر هنا: مع وجود كميات كبيرة من الوحدات التي سيتم تسليمها خلال عامي ٢٠٢٦ و٢٠٢٧، فإن السوق كان سيستوعب هذا المخزون الجديد بغض النظر عن التطورات الجيوسياسية.
إن أي حل سيعيد بعض الثقة إلى السوق ويعيد جزءًا من الطلب — خصوصًا من شريحة المستأجرين الدوليين — لكن هذا التصحيح في الإيجارات هو في الأساس إعادة توازن بين العرض والطلب، وليس مجرد نتيجة مرتبطة بالوضع الحالي فقط.
وعليه، نتوقع استقرار السوق أكثر من توقع أي ارتداد حاد في الأسعار.
ما رأيكم في المناطق المرشحة للنمو على المدى البعيد مثل دبي الجنوب؟ وهل يُعد الاستثمار حالياً في مناطق قائمة تتمتع بطلب مستمر، مثل موتور سيتي، خياراً أفضل؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
في المناخ الحالي، تبدو المجتمعات السكنية القائمة التي تتمتع بطلب إيجاري مثبت، مثل موتور سيتي وقرية جميرا الدائرية والفرجان، أكثر قدرة على الصمود مقارنةً بالمناطق الناشئة التي تعتمد فرضيتها الاستثمارية بشكل أساسي على البنية التحتية المستقبلية والنمو السكاني.
تتمتع دبي الجنوب بجدوى استثمارية على المدى الطويل، لا سيما مع انتقال المطار والمخطط الرئيسي الأوسع للمنطقة. إلا أن الفترة الزمنية اللازمة لتحقق هذه الفرضية أصبحت أطول، مع دخول معروض كبير إلى السوق بشكل تدريجي.
لذلك، بالنسبة لأفق استثماري يمتد من ٣ إلى ٥ سنوات، تبدو المجتمعات القائمة الخيار الأكثر أماناً. أما بالنسبة لأفق استثماري يمتد إلى ١٠ سنوات أو أكثر، ومع وجود قابلية لتحمل المخاطر، فقد تظل دبي الجنوب خياراً منطقياً كجزء من توزيع استثماري أوسع، وليس كمركز استثماري أساسي.
وتجدر الإشارة إلى أن ما يميز دبي الجنوب هو أنها مدعومة بتمويل حكومي، وهو عامل نراه إيجابياً ونعتقد أنه قد يجعل وتيرة التطوير أكثر نشاطاً خلال السنوات المقبلة. إلا أن هذه الفرضية تنطبق بدرجة أقل على المناطق الأبعد التي لا تتمتع بهذا النوع من الدعم الحكومي.
ما هو توزيع المشترين الأجانب في ظل الظروف الحالية (مثل المشترين من أمريكا الشمالية وأوروبا وآسيا وغيرها)؟ وكيف تبدو التغيرات السنوية في أسعار الشراء حسب الفئة، إضافة إلى التغيرات الشهرية؟
لويس هاردينغ – الرئيس التنفيذي لشركة بيترهومز
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
سنقوم بإرسال التوزيع الكامل بشكل منفصل ضمن مذكرة إضافية. وبصورة عامة، لا يزال المشترون من الهند وروسيا والمملكة المتحدة يشكلون النسبة الأكبر من حيث حجم الصفقات، كما لاحظنا نمواً في نشاط المشترين من الصين ودول رابطة الدول المستقلة، مقابل تراجع نسبي في الطلب من المشترين الأوروبيين نتيجة ضغوط أسعار صرف العملات.
أما التغيرات السنوية في أسعار الشراء حسب الفئة العقارية، فمن الأفضل عرضها بصرياً، لذلك سنقوم بإرفاق الرسوم البيانية ضمن المتابعة اللاحقة.
هل هناك نمط معيّن للعقارات التي لا تزال تُباع حالياً؟ وهل نشهد توجهاً متزايداً نحو العقارات الأعلى جودة؟
لويس هاردينغ – الرئيس التنفيذي لشركة بيترهومز
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
نعم، وبشكل واضح جداً. العقارات التي ما زالت تحقق مبيعات في السوق حالياً تشترك في مجموعة من الخصائص المتشابهة، أبرزها وقوعها ضمن مجمعات سكنية راسخة، وارتباطها بمطورين معروفين، وكونها عقارات جاهزة أو مشاريع على الخارطة مقدمة من مطورين من الفئة الأولى فعلياً، إلى جانب تسعير واقعي مقارنة بآخر الصفقات المماثلة. وهذا يعكس بوضوح نمط “التوجه نحو الجودة” الذي يظهر عادة في الأسواق العقارية الأكثر نضجاً عند دخولها مرحلة تباطؤ أو دورة أكثر هدوءاً.
مع دخول معروض جديد إلى السوق، هل تعتقد أن ملاك العقارات في دبي يقللون من تقدير مدى سرعة تغيّر توقعات المستأجرين وقوة التفاوض لديهم بمجرد بدء ارتفاع معدلات الشواغر؟
روبرت سيموندز - مدير قسم التأجير
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
هذه واحدة من أهم المحادثات التي نجريها مع الملاك في الوقت الحالي. لا يزال الكثير منهم مرتبطين بمستويات الإيجارات في عام ٢٠٢٤، ويتعاملون مع هذا الضعف الحالي على أنه مجرد تراجع مؤقت قصير الأجل.
مع دخول المزيد من المعروض إلى السوق خلال هذا العام، سيحصل المستأجرون تدريجيًا على خيارات أكبر — وعندما يحدث ذلك، تتسع الفجوة بين الإيجار المطلوب والإيجار الفعلي المتحقق.نصيحتنا ثابتة: العقار الذي يتم تأجيره بسعر السوق اليوم أكثر قيمة بكثير من عقار يبقى شاغرًا لمدة شهرين انتظارًا لسعر لم يعد يعكس واقع السوق. التسعير الواقعي، إلى جانب العرض الجيد للعقار، هو ما يحقق النتائج حاليًا.
ما حجم مخاطر التصحيح السعري برأيك خلال العامين المقبلين؟ في السابق كنا نركز على مخاطر زيادة المعروض، أما الآن فأصبحنا نضيف أيضاً مخاطر تراجع الطلب خلال الفترة المقبلة الممتدة من سنة إلى سنتين.
لويس هاردينغ – الرئيس التنفيذي لشركة بيترهومز
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
نرى أن مستوى المخاطر يُعتبر متوسطاً وليس حاداً، مع اعتماد حجم التصحيح بشكل كبير على كيفية دخول المعروض الجديد إلى السوق. في السيناريو الأساسي، نتوقع استمرار التراجع التدريجي بنسبة تتراوح بين ٥٪ و١٥٪ في متوسط الأسعار خلال الـ١٢ إلى ١٨ شهراً المقبلة، مع تركز التأثير بشكل أكبر في سوق الشقق التي تشهد أحجام تسليم مرتفعة، بينما يُتوقع أن تحافظ الفلل الفاخرة على أداء أكثر استقراراً.
أما في السيناريو السلبي، فقد نشهد تصحيحاً أكبر إذا تسارع دخول المعروض الجديد بالتزامن مع استمرار ضعف الطلب. وفي المقابل، يتمثل السيناريو الإيجابي في هبوط أكثر مرونة إذا عادت الثقة إلى الأسواق الإقليمية.
تبقى مخاطر زيادة المعروض العامل الأهم كما أشرتم سابقاً، إلا أن ضعف الطلب أصبح الآن عاملاً إضافياً حقيقياً، لكنه لا يزال — من وجهة نظرنا — ضمن نطاق يمكن التعامل معه.
أبوظبي أم دبي: مقارنة بين السوقين وأهم العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار عند الاستثمار.
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
من السوقين مكانه ضمن محفظة استثمارية متوازنة، لكنهما يتحركان بطرق مختلفة.
توفر دبي سيولة أعلى، وقاعدة أوسع من المشترين، وخيارات أقوى للتأجير قصير الأجل، لكنها في المقابل أكثر تأثراً بدورات السوق. أما أبوظبي، فتتميز بمعروض أكثر محدودية من الناحية الهيكلية، وطلب أكبر من المستخدمين النهائيين، واستقرار تاريخي أعلى عبر دورات السوق، مع عوائد إيجارية قد تكون أكثر جاذبية في المجتمعات المناسبة.
بالنسبة للمستثمر المبتدئ الذي يركز على الحفاظ على رأس المال وتحقيق عائد مستقر وقابل للتوقع، فإن أبوظبي تستحق الدراسة. أما المستثمر الذي يبحث عن السيولة وإمكانات نمو رأس المال، فتظل دبي السوق الأعمق والأكثر نشاطاً.
ويمكننا ربطك بهاري أو بأحد أعضاء فريق الاستثمار لدينا لإجراء نقاش أكثر تفصيلاً يتناسب مع أهدافك.
ما هو الفارق الوسطي بين سعر الطرح الأصلي وسعر البيع النهائي للصفقات المغلقة خلال الربع الأول من عام ٢٠٢٦ في مناطق جميرا فيليج سيركل، تاون سكوير، والفرجان؟ وفي جميرا فيليج سيركل، ما نسبة المستأجرين الذين جددوا عقودهم بإيجارات أعلى خلال الربع الأول من ٢٠٢٦ مقارنة بمن قاموا بتخفيض مستوى السكن أو إخلاء الوحدات؟
لويس هاردينغ – الرئيس التنفيذي لشركة بيترهومز
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
على صعيد المبيعات، اتسعت الفجوة بين أسعار الطرح وأسعار البيع النهائية عبر صفقاتنا خلال الربع الأول من عام ٢٠٢٦ في مناطق جميرا فيليج سيركل، تاون سكوير، والفرجان مقارنة بالربع الرابع من عام ٢٠٢٥، ما يعكس سوقاً أصبح فيه البائعون أكثر مرونة، في حين أصبح المشترون أكثر حساسية تجاه الأسعار. لمزيد من المعلومات والإحصائيات التفصيلية حول سوق دبي العقاري في عام ٢٠٢٦، اضغط هنا: تقرير سوق العقارات السكنية في دبي – الربع الأول ٢٠٢٦.
أما على صعيد الإيجارات، فقد شهدت منطقة جميرا فيليج سيركل ارتفاعاً ملحوظاً في عدد عقود التجديد التي تم الاتفاق عليها بإيجارات مماثلة أو أقل من مستويات الإيجار السابقة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وسنقوم بإرسال التفاصيل الكاملة بعد الجلسة.
روبرت تحدث عن أحجام الإيجارات وليس عن القيم — ما هو تأثير ذلك على قيم الإيجارات منذ بداية النزاع؟
روبرت سيموندز - مدير قسم التأجير
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
انخفضت قيم الإيجارات المعلنة بنحو ١٥٪ إلى ٢٠٪ في شهر أبريل في المتوسط، وكانت الشقق هي الأكثر تأثرًا بهذا التصحيح. هذا التراجع يُدار بشكل أكبر من خلال عقود الإيجار الجديدة أكثر من تجديد العقود؛ حيث إن المستأجرين الحاليين يميلون إلى البقاء في أماكنهم، لكن العقود الجديدة تُوقَّع بأسعار أقل من تلك التي كان الملاك يثبتون عليها توقعاتهم.
سنشارك بيانات أكثر تفصيلاً على مستوى المجتمعات في تقرير الشهر المقبل.
هل كان هناك اختلاف في الطلب على الفلل مقارنة بالشقق قبل وبعد النزاع؟ وهل تأثر سوق الفلل بشكل أقل؟
لويس هاردينغ – الرئيس التنفيذي لشركة بيترهومز
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
كريغ / نعم، وبشكل واضح. حافظ الطلب على الفلل والتاون هاوس، خصوصاً في المجمعات السكنية العائلية الراسخة، على استقراره بدرجة أفضل بكثير مقارنة بالشقق. ولا ترتبط الأسباب بالنزاع فقط، إذ إن المعروض من الفلل محدود بشكل أكبر، كما أن غالبية المشترين هم من المستخدمين النهائيين، إضافة إلى أن العوائد الإيجارية للفلل الفاخرة بقيت مستقرة. في المقابل، استوعبت الشقق تراجع الطلب المرتبط بالنزاع إلى جانب الكميات الكبيرة من المعروض الجديد، ما يجعل التصحيح السعري فيها مرشحاً لأن يكون أكثر حدة.
كيف أثّرت الهجمات المتجددة في وقت سابق من هذا الأسبوع على التوقعات لشهر مايو؟
لويس هاردينغ – الرئيس التنفيذي لشركة بيترهومز
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
لم نلحظ تأثيراً كبيراً، إذ شهد اليوم التالي انخفاضاً طفيفاً في النشاط، إلا أن الحركة عادت للارتفاع بسرعة خلال ٤٨ ساعة من صدور التنبيهات، ما يعكس قدرة السكان هنا على التكيف والمرونة. البائعون الذين لديهم رغبة فعلية في إتمام الصفقات ما زالوا يتفاعلون مع العروض، بينما فضّل الآخرون الانسحاب مؤقتاً من السوق
هل يتفاوض المُلاك فعلاً أم أن الأمر مجرد كلام؟
روبرت سيموندز - مدير قسم التأجير
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
نعم، وبشكل ملموس. الصورة تغيّرت بشكل كبير خلال الربع الماضي. الملاك الذين لديهم وحدات شاغرة أو على وشك الإخلاء أصبحوا يقبلون عروضًا كان من المستحيل قبولها قبل ستة أشهر.
التجديدات هي النقطة التي تغيّر فيها المشهد أكثر من غيرها؛ حيث بدأ المستأجرون يرفضون الزيادات، وكثير من الملاك يفضلون تثبيت الإيجار بدلًا من المخاطرة بفراغ الوحدة، بل وفي بعض الحالات يتم تخفيض الإيجار للحفاظ على المستأجر الحالي.
العروض الأقل من السعر المطلوب أصبحت تُقبل في حالات كانت مرفوضة سابقًا، خصوصًا في شقق الفئة المتوسطة. الملاك الذين لديهم ضغط على التدفقات النقدية أو لديهم تسليمات قريبة في محافظهم العقارية هم الأكثر مرونة في التفاوض.
هل ترون مؤشرات واضحة على ضغوط بيع في سوق المبيعات حتى الآن؟ وإذا كان الأمر كذلك، فهل تتركز هذه الضغوط في سوق العقارات على المخطط أم في السوق الثانوي؟ وفي حال كانت في العقارات على المخطط، ففي أي مرحلة من دورة الإنشاء تظهر بشكل أكبر؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
تظهر ضغوط البيع بشكل أوضح في سوق العقارات على المخطط مقارنةً بالسوق الثانوي. وضمن سوق العقارات على المخطط، تبدو هذه الضغوط أكثر وضوحاً في فئتين: الأولى، الوحدات التي تقترب من مرحلة التسليم، حيث لا يستطيع بعض المستثمرين أو لا يرغبون في سداد الدفعة النهائية واستلام الوحدة؛ والثانية، الوحدات الواقعة في أسواق فرعية تشهد وفرة في المعروض، حيث لم يعد تحقيق ربح عند إعادة البيع أمراً مضموناً.أما في السوق الثانوي، فنرى عدداً أكبر من البائعين الجادين، لكن من دون مؤشرات واضحة على ضغوط بيع حقيقية، إذ لا يزال معظم الملاك في السوق الثانوي قادرين على الاحتفاظ بعقاراتهم. وتتمثل أبرز الفرص حالياً في إعادة بيع وحدات على المخطط تبعد نحو ٦ إلى ١٢ شهراً عن التسليم، عندما يكون المشتري الأصلي بحاجة إلى الخروج من الاستثمار.
هل ستستمر الإيجارات في الانخفاض؟
روبرت سيموندز - مدير قسم التأجير
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
في معظم المجتمعات، بدأت الإيجارات بالانخفاض من الذروات التي شهدناها في عامي ٢٠٢٣–٢٠٢٤، ونتوقع أن يستمر هذا الاتجاه خلال بقية عام ٢٠٢٦. يختلف معدل هذا التغير بشكل كبير حسب المنطقة ونوع الوحدة؛ فالمجتمعات المستقرة ذات المعروض الجديد المحدود ما زالت صامدة بشكل أفضل، بينما تشهد المناطق التي تستوعب كميات كبيرة من المشاريع المسلّمة تصحيحات أوضح في الأسعار.
ما إذا كان هذا يُعد “انخفاضاً” أو “تطبيعاً” يعتمد على الإطار الزمني: مقارنة بقمم عام ٢٠٢٤ نعم هو انخفاض، لكن عند مقارنته بالمتوسطات طويلة الأجل، فإن العديد من المناطق تعود إلى مستويات أكثر استدامة.
النزاع لا يغيّر الاتجاه العام بقدر ما يسرّع توقيته.
تُعد تأشيرة المستثمر خياراً جذاباً لمن يشتري عقاره الأول خارج بلده. ما هو الخيار الأنسب للمستثمر المبتدئ من حيث السعر، المنطقة، المطوّر، ونوع العقار، مثل شقة من غرفتي نوم، لتحقيق عائد إيجاري طويل الأجل ونمو في قيمة رأس المال؟ وهل يجب أن يكون العقار جاهزاً، وكيف تبدو آلية الدفع في هذه الحالة؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
أكيد، هنا النسخة بالأرقام العربية. لأن حتى الأرقام قررت تحتاج تنسيقاً عقارياً، طبعاً:
للمستثمر المبتدئ الذي يسعى للحصول على تأشيرة المستثمر، نعم، يجب أن يكون العقار بشكل عام جاهزاً ومكتملاً، ومسجلاً باسمك، مع اعتبار حدّ الـ٢ مليون درهم إماراتي المسار الأكثر شيوعاً.
أما من حيث المواصفات المثالية، فننصح بالتركيز على مجتمع سكني قائم يتمتع بطلب إيجاري مثبت، مثل دبي مارينا، قرية جميرا الدائرية، الخليج التجاري، ووسط مدينة دبي للشقق، أو الفرجان وتاون سكوير للمنازل المتلاصقة ضمن فئة الاستثمار المبدئي. كما يُفضل اختيار مطوّر من الفئة الأولى، ووحدة من غرفتي نوم، إذ توفر عادةً توازناً جيداً بين العائد الإيجاري وسهولة إعادة البيع.
ومن ناحية الدفع، يحتاج المشترون الدوليون عادةً إلى دفعة أولى تقارب ٥٠٪ عند الشراء عبر التمويل العقاري، أو السداد الكامل نقداً. وتختلف خيارات التمويل المحددة بحسب البنك. ونوصي بإجراء نقاش خاص لاستعراض العقارات التي تتناسب مع متطلباتك الاستثمارية بشكل أدق.
هل لديكم رؤية حول عدد عقود F التي تم توقيعها في شهر أبريل مقارنةً بالأشهر السابقة؟ وماذا عن الإلغاءات؟
لويس هاردينغ – الرئيس التنفيذي لشركة بيترهومز
٠٧/٠٥/٢٠٢٦
العناوين الرئيسية لأحجام المعاملات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي متاحة للعامة، ونحن نتابعها بشكل دقيق على أساس شهري. وقد واصل شهر أبريل تسجيل مستويات نشاط قوية، رغم أن الزخم تباطأ بشكل طفيف مقارنة بالشهر السابق، مع بقائه أعلى من نفس الفترة من العام الماضي.
أما بيانات الإلغاءات، فمن الأصعب الحصول عليها بصورة واضحة على مستوى السوق بالكامل، لكنها تبقى من المؤشرات التي نراقبها بشكل مستمر ضمن عملياتنا الداخلية. وسنرسل تفصيلاً أكثر دقة حسب كل منطقة كملاحظة متابعة لاحقاً.
عاد المستأجر إليّ طالبًا إعادة التفاوض على قيمة الإيجار بسبب النزاع. هل أنا مُلزم بالتجاوب مع هذا الطلب، وما هو الموقف المعقول الذي يمكنني اتخاذه؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
من منظور تعاقدي، أنت غير ملزم بإعادة التفاوض خلال مدة الإيجار.
النهج الأكثر عملية هو النظر إليه من منظور تجاري. ضع في اعتبارك جودة المستأجر، وتاريخ دفعاته، ومدة بقائه في العقار. ثم قارن طلبه بما يحدث في السوق الحالي.
إذا لم يكن موقفه مختلفًا جوهريًا عن مستويات السوق الحالية، قد يكون من المفيد موازنة تكلفة الشغور، والفترات المتوقفة، وإعادة التأجير مقابل تعديل محتمل.
إذا كان قد بقي لعدة سنوات، خاصة منذ دورات الإيجار السابقة، فمن المعقول طلب دليل لدعم طلبه قبل اتخاذ أي قرار.
يصبح الأمر توازنًا بين حماية القيمة والحفاظ على الاستمرارية.
نخفض مؤشر العقارات في سوق دبي المالي بنحو ٢١٪ منذ بداية النزاع. هل يُعدّ هذا فعلاً انهيارًا في السوق، أم أنه يمثل فرصة مناسبة للشراء؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
يحتاج التحرك في المؤشر إلى أن يُفهم في سياقه.
فهو ليس انعكاسًا مباشرًا لأسعار العقارات، بل هو كيفية إعادة تسعير شركات العقارات المدرجة لتعكس المخاطر المتصورة. هذه الأسواق تميل إلى الرد بسرعة، غالبًا قبل سوق العقارات الأساسي.
لتعريف هذا على أنه انهيار، ستتطلب الحالة انخفاضًا مستمرًا، وهو ما لم نره بعد. عادةً ما تتأخر بيانات المعاملات، وما نراه الآن هو رد فعل فوري على المشاعر بدلاً من تحول مؤكد في الأساسيات.
لذلك، المسألة أقل عن الانهيار، وأكثر عن كيفية تسعير المخاطر على المدى القصير.
أتساءل فقط، تم الإعلان عن وقف إطلاق النار في ٧ أبريل، فهل يعني ذلك أن السوق سيتعافى بسرعة، أم ينبغي أن نتوقع تعافيًا أبطأ؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
ما نراه على الأرض هو عودة تدريجية للنشاط. كانت الأيام القليلة الماضية أكثر هدوءًا بشكل ملحوظ، ومع ذلك نرى المدينة تصبح أكثر نشاطًا مرة أخرى، سواء من حيث الحركة أو المشاركة في السوق.
من منظور المشتري، هناك شعور بأن بعض الأشخاص بدأوا في إعادة تقييم التوقيت. فترات عدم اليقين يمكن أن تخلق فرصة، خصوصًا إذا تم تعديل التوقعات. وبمجرد عودة اليقين الأوسع، من المرجح أن تتحرك توقعات البائعين مرة أخرى.
لذا، بينما لا نتوقع انتعاشًا فوريًا، هناك حجة يمكن تقديمها بأن هذه الفترة قد توفر مزيدًا من المرونة مقارنة بما سيأتي بعدها.
يخبرني الوسيط العقاري بضرورة خفض سعر الطلب بنسبة ١٠٪ لتسريع بيع العقار. هل يُعدّ ذلك واقعيًا، أم أنهم يتصرفون بحذر مفرط؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
يعتمد ذلك على مكان وضع سعرك المطلوب مقارنة بالمبيعات المماثلة الأخيرة والقوائم التي تنافسها اليوم. في كثير من الحالات، لا يزال البائعون يسعرون بنسبة ٥ إلى ١٠٪ فوق المعاملة المماثلة الأخيرة، وهذا الأمر له أهمية أكبر في سوق حساس للسعر. نقطة انطلاق مفيدة هي مقارنة ملكيتك مباشرة مع القوائم المشابهة المتاحة حاليًا. إذا كان سعرك خلف عدة بدائل، فأنت في الواقع تنتظر تلك العمليات أولاً. في هذا الوضع، قد يكون تعديل بنسبة ١٠٪ واقعيًا، لكن في بعض الحالات قد لا يكون كافيًا لإظهار قيمة واضحة.
رجى تزويدنا بإحصائيات حول العقارات التجارية (المكاتب والمستودعات) بعد تاريخ ٢٨/٠٢/٢٠٢٦. سونيتا – شركة السِنزا للعقارات
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
ما نراه هو استمرار التباعد داخل القطاع التجاري. تظل اللوجستيات والتخزين مدعومة بالطلب الهيكلي، لا سيما من التجارة والتجارة الإلكترونية.
يصبح مساحة المكاتب أكثر انتقائية. تستمر الأصول ذات المواقع الجيدة والجودة العالية في جذب المستأجرين، بينما يتطلب المخزون الأقدم وضعًا أكثر تنافسية.
إنه ليس اتجاهًا واحدًا بقدر ما هو تحول نحو الجودة والملاءمة داخل كل شريحة.
هل ترى أن القطاع السكني الفاخر في دبي—وخاصة الأصول المطلة على الواجهة البحرية مثل بلوواترز، وJBR، ودبي مارينا، إلى جانب المجتمعات فائقة الفخامة مثل تلال الإمارات—أكثر صمودًا خلال فترات التراجع، نظرًا لأن مالكيها عادةً ليسوا مضطرين للبيع ويمكنهم الانتظار؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
تميل الأصول الممتازة والفائقة الجودة إلى التصرف بشكل مختلف لأن مالكيها عادة ما يكونون أقل تأثراً بالضغط قصير المدى. وهذا غالباً ما يحد من العرض ويدعم التسعير خلال الفترات الضعيفة.
ومع ذلك، فإن المرونة لا تعني المناعة. يمكن أن يحدث التحرك، لكنه عادة ما يكون أكثر اعتدالاً. بالنسبة للمشترين، هذا يعني فرصاً أقل للأصول المتعثرة، أما بالنسبة للمالكين، فإنه غالباً ما يوفر درجة من الحماية ضد التصحيحات الأكثر حدة التي تُرى في أماكن أخرى.
هل يُعدّ الوقت الحالي مناسبًا للتحول من الإيجارات قصيرة الأجل إلى الإيجارات طويلة الأجل لتحقيق مزيد من الاستقرار؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لقد تأثرت الإيجارات قصيرة الأجل أكثر في البيئة الحالية، وخاصة في حال اعتمادها على السياحة ومستويات الإشغال.
ما يكتشفه العديد من الملاك هو أنه عند مقارنة الدخل المتوقع من الإيجارات قصيرة الأجل خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر القادمة مع عقد إيجار طويل الأجل مضمون، غالبًا ما يوفر الخيار الطويل الأجل استقرارًا وتوقعًا أكبر للدخل.
ومع ذلك، يعتمد ذلك على استخدامك المقصود للعقار. يوفر الإيجار قصير الأجل مرونة، خاصة إذا كنت تخطط لاستخدام العقار بنفسك. يوفر الإيجار طويل الأجل ثباتًا، ولكنه أقل مرونة.
يجب أن يعكس القرار كلاً من توقعات دخلك وكيف تنوي استخدام الأصل.
أعمل مع أحد كبار المطورين، ومعظم عملائنا من الهند. تنتشر المعلومات عبر وسائل التواصل الاجتماعي أسرع من الأخبار الفعلية، فكيف يمكننا طمأنة العملاء وشرح عودة الثقة في سوق دبي بشكل هادئ ومدروس؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
عندما تتحرك الإدراك أسرع من الواقع، يصبح الوضوح أكثر أهمية من الطمأنينة.
يميل العملاء إلى الاستجابة بشكل أفضل للمؤشرات الملموسة — مثل مراحل البناء، وتاريخ تسليم المطور، ونشاط المعاملات — بدلاً من التصريحات العامة عن الثقة. يظل سجل دبي في التسليم عبر دورات مختلفة واحدًا من أقوى أساسياتها.
التركيز على ما يحدث فعليًا، بدلاً من ما يُقال، غالبًا ما يعيد المنظور ويزيل الذاتية.
هل تعتقد أن السوق الإيجاري قد وصل إلى القاع؟ أم أن هناك مجالًا لمزيد من الانخفاض؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا نعتقد أن هناك "هبوطًا" ملموسًا كما يقترح السؤال.
سوق الإيجارات في دبي مدفوع بالمستخدمين النهائيين، أي الأشخاص الذين يعيشون ويعملون هنا، وليس فقط بمشاعر المستثمرين. هذا الطلب الأساسي لا يزال قائمًا، وفي العديد من المجتمعات الراسخة، لا يزال العرض محدودًا نسبيًا.
ما قد نشهده هو درجة معينة من إعادة التوازن على المدى القصير. بعض التراجع في المناطق الجديدة أو الأكثر حساسية للسعر، والمزيد من التفاوض على أطراف السوق. ولكن بشكل عام، سيكون هذا استقرارًا بعد فترة من النمو القوي، وليس دورة هبوطية.
بالنسبة للعقارات ذات الموقع الجيد والجودة العالية، يميل الطلب على الإيجار إلى البقاء قويًا.
ما هي المناطق التي تنصح بالاستثمار فيها في هذه المرحلة؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هذا يعتمد بشكل كبير على الميزانية واستراتيجية الاستثمار العامة، والتي يسعدنا مناقشتها معك بشكل مباشر وبمزيد من التفصيل. ومع ذلك، نحن نميل إلى تفضيل المواقع التي تمثل قيمة جيدة مع بقائها في مواقع جغرافية مركزية قريبة من مراكز الأعمال أو مناطق التوظيف.
نرى قيمة في مواقع مثل جزر دبي (Dubai Islands)، وهو مخطط رئيسي شاطئي قوي لا يزال يقدم قيمة جذابة مقارنة بجيرانه الأكثر نضجًا، مع توافقه مع المبادرات المدعومة من الحكومة وإضافة أكثر من ١٧ كم من الواجهة البحرية.
كما نرى أيضًا فرصًا في مناطق مثل أرجان (Arjan)، الواقعة مقابل ربما أكثر المخططات السكنية شعبية في دبي وهو دبي هيلز، ولكن بتكلفة تقل بحوالي النصف لكل قدم مربع. وتدعمها مدارس ومساحات خضراء ومكاتب.
هناك العديد من الأمثلة على القيمة في السوق حاليًا، ويمكننا استكشافها بشكل أعمق وأكثر تخصيصًا من خلال مكالمة أو اجتماع فردي لمناقشة مدى ملاءمة الاستثمار حسب رغبتك وقدرتك على الدخول.
في سوق شديد التنافسية مثل دبي، ما الذي يخلق فعليًا قيمة حقيقية طويلة الأجل اليوم: الموقع، أم العلامة التجارية، أم الشراكات الاستراتيجية — ولماذا؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
في كثير من الأحيان، لا يتم دفع القيمة طويلة الأجل بواسطة عامل واحد فقط. الموقع يدعم الطلب والسيولة بينما تؤثر العلامة التجارية على التصور والقابلية للتسويق. غالبًا ما تحدد الشراكات الاستراتيجية التنفيذ والمصداقية طويلة الأجل.
تميل الأصول الأكثر مرونة إلى الجمع بين الثلاثة جميعًا. حيث يكون أحدها أضعف، يمكن للآخرين دعمه، لكن نادرًا ما يحل محله بالكامل. في كثير من الأحيان، يكون فهم كيفية تلاقي هذه العناصر أكثر أهمية من إعطاء الأولوية لأحدها على الآخر.
ما هي الفرصة المتاحة للوسيط عند رؤية مكتب عقاري يحتوي على ٥٠ مقعدًا شاغرًا؟ سونيتا
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
من السهل قراءة ذلك على أنه إشارة سلبية، لكنه يمكن أيضًا تفسيره بشكل مختلف.
غالبًا ما تعكس المكاتب الأكثر هدوءًا سوقًا حيث تباطأ حجم المعاملات، ولم يكيف كل مشارك نفسه مع هذا التغيير. وما يتبع ذلك عادة هو الانتقال من الكم إلى الكيفية، معاملات أقل، ولكن اعتماد أكبر على الوسطاء ذوي الخبرة الذين يفهمون التسعير والتفاوض وإدارة العملاء.
بالنسبة للوسيط، يمكن أن يخلق هذا الوضع فرصة. ضوضاء أقل، مساحة أكبر لبناء علاقات ذات معنى، وحاجة أكبر لنصيحة واضحة ومستنيرة.
السوق لا يتوقف، بل يصبح أكثر انتقائية. وفي تلك الظروف، غالبًا ما يعزز الوسطاء الذين يظلون نشطين ومتسقين موقعهم للدورة القادمة.
هل توجد أي مؤشرات على تعرض المطورين أو المقاولين لضغوط في هذا السوق؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
نحن لا نرى أي علامات واضحة على التوتر على المدى القصير. سيكون هناك بعض اختبارات الضغط المطلوبة للمشتريات السابقة لبعض المطورين، مع ارتفاع الأسعار بما يتجاوز احتياطاتهم. ومع ذلك، بصفتك مشتريًا، لديك دعم تنظيمي حول التسليمات والمواصفات المتفق عليها، مما يمنح المستخدمين النهائيين راحة كبيرة.
أعجبني السؤال الذي طرحته: أين هو الأفضل؟ يبدو أن العديد من الأشخاص خارج الإمارات لا يفهمون هذا الأمر.
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
في كثير من الأحيان يأتي هذا السؤال من مقارنة أسواق مختلفة جذريًا.
دبي أكثر توجهًا دوليًا، وأكثر سيولة، وأكثر استجابة لتدفقات رأس المال العالمية. هذا يخلق فرصًا، ولكنه أيضًا يخلق دورات أقصر. قد تبدو الأسواق الأخرى أكثر استقرارًا، لكنها غالبًا مع أقل فرص للنمو أو المرونة.
بدلاً من أن يكون الأمر أفضل أو أسوأ، يصبح سؤالاً عن التوافق — مع أهدافك، والإطار الزمني لديك، واستعدادك للتحرك داخل السوق.
ذكرتَ ضرورة أن يكون المستثمر أكثر انتقائية عند اختيار مشاريع البيع على الخارطة. ما هي المناطق في دبي التي تُعدّ حاليًا جاذبة ولديها إمكانات نمو خلال ٣–٥ سنوات القادمة؟ وإلى أي وجهات تقوم بتوجيه عملائك؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
الانتقائية اليوم لم تعد ترتكز على متابعة أحدث الإطلاقات، بل على مدى توافق المشروع مع محركات الطلب طويلة الأجل.
المناطق المرتبطة بنمو البنية التحتية، وتحسن الربط، وتوسع النمو السكاني، مثل دبي الجنوب، خور دبي، وأجزاء من مدينة محمد بن راشد، لا تزال تبرز بشكل واضح على مدى ٣–٥ سنوات.
ما نوجه عملاءنا إليه اليوم هو المشاريع التي يكون فيها المطور، والموقع، والتسعير جميعها منطقية معًا — وليس عنصرًا واحدًا فقط من هذه العناصر الثلاثة.
ألن تؤدي القرارات التي تدفع السوق الثانوية إلى الانخفاض إلى أن تصبح عاملًا مباشرًا في خفض الأسعار بشكل أوسع، مما يؤثر في نهاية المطاف على السوق ككل ويضع ضغطًا على قطاع البيع على الخارطة والمطورين الرئيسيين؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هناك دائمًا علاقة بين السوق الثانوية وسوق ما قبل التخطيط. إذا تراجعت أسعار السوق الثانوية، يمكن أن يؤثر ذلك على توقعات المشترين وديناميكيات التفاوض.
ومع ذلك، غالبًا ما يستجيب المطورون من خلال الحوافز وخطط الدفع والإصدارات المرحلية بدلاً من تخفيض الأسعار فورًا. يمكن أن يساعد هذا في امتصاص بعض الضغط قبل أن يترجم مباشرة إلى التسعير.
الاتصال موجود، لكنه يميل إلى الظهور مع مرور الوقت بدلاً من الحدوث فورًا.
ذكرتَ ضرورة أن يكون المستثمر أكثر انتقائية عند اختيار مشاريع البيع على الخارطة. ما هي المناطق في دبي التي تُعدّ حاليًا جاذبة ولديها إمكانات نمو خلال ٣–٥ سنوات القادمة؟ وإلى أي وجهات تقوم بتوجيه عملائك؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
الاختيارية اليوم أقل اهتمامًا بملاحقة الإطلاقات الجديدة، وأكثر اهتمامًا بالتوافق مع المحركات طويلة الأجل للطلب.
المناطق المرتبطة بنمو البنية التحتية، والاتصال، وزيادة عدد السكان، مثل دبي ساوث، خور دبي، وأجزاء من مدينة محمد بن راشد، تظل بارزة على مدى 3–5 سنوات.
ما نوجّه العملاء نحوه هو المشاريع التي تكون فيها الشركة المطورة، والموقع، والتسعير منطقية معًا. وليس واحدة فقط من الثلاثة.
هل تُعدّ المناطق العقارية الناشئة مثل مدينة دبي الملاحية ودبي الجنوب خيارات مناسبة حاليًا لتعظيم نمو رأس المال والعائد على الاستثمار؟ وما هو الإطار الزمني المتوقع لذلك؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
تميل المواقع الناشئة إلى تقديم إمكانات صعود أقوى، لكنها تتطلب رؤية طويلة الأمد.
غالبًا ما يرتبط ارتفاع رأس المال في هذه المناطق بتقديم البنية التحتية، ونمو السكان، وتطوير نظام بيئي أوسع. وهذا يستغرق وقتًا.
إذا كان هدفك هو الدخول المبكر والنمو على المدى الطويل، فيمكن أن تكون هذه المواقع جذابة. أما إذا كنت تبحث عن عوائد فورية أو سيولة، فقد توفر المناطق الأكثر استقرارًا يقينًا أكبر.
ما هي المناطق والمطورون الذين يُنصح بالاستثمار معهم في الوقت الحالي؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا يزال هناك فرصة، لكنها تكمن في الجمعيات الصحيحة.
على جانب المطورين، نواصل رؤية القوة في أسماء مثل إعمار العقارية ونخيل، حيث توفر سجلات الإنجاز والاستقرار المالي مستوى من الاطمئنان.
أما على جانب الموقع، فالأمر يعود إلى هدفك. المجتمعات القائمة من أجل الاستقرار. الممرات الناشئة من أجل النمو.
التحول من الدورة السابقة هو أن المشترين لم يعودوا يُكافأون لمجرد المشاركة، بل يُكافأون على الدقة. وفي هذا السوق، تكمن الفرصة الحقيقية في تلك الدقة.
.أود شراء عقار، لكنني لست مؤهلاً هنا بسبب متطلبات وإجراءات البنوك. في بلدي، لدي شركة تضم ٢٠ موظفًا ولديها حساب مصرفي، ولكن هنا، وبسبب الوضع الحالي، لم تبدأ شركتي أي نشاط بعد.
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
إذا لم يكن التمويل المحلي متاحًا حاليًا، فهذا لا يعني بالضرورة غلق الباب - لكنه يشكل خياراتك.
بعض المشترين ينظرون إلى عمليات الشراء النقدي، بينما يستكشف آخرون التمويل في بلدهم الأم، ويأخذ الكثيرون في الاعتبار خطط الدفع المدعومة من المطورين كطريقة لتنظيم الدخول إلى السوق.
في بعض الحالات، الانتظار حتى يصبح ملفك المحلي أكثر رسوخًا يمكن أن يضعك أيضًا في موقف أقوى. يصبح الأمر أقل حول ما إذا كان بإمكانك الشراء، وأكثر حول كيفية اختيارك لتنظيم هذا القرار.
هل تعتقد أن سوق أبوظبي وبقية الإمارات أكثر أمانًا من سوق دبي؟ ولماذا؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
غالبًا ما تعتمد السلامة في العقارات على ما تحاول تحقيقه.
لقد سجلت دبي تاريخيًا دورات نمو أقوى، لكن أبوظبي في مرحلة مختلفة من دورة السوق وبدون المخاوف نفسها المتعلقة بأرقام العرض. لا أحد منهما أفضل بطبيعته — فهما ببساطة يتصرفان بشكل مختلف.
القرار يتعلق بما إذا كنت تعطي الأولوية للاتساق أم الزخم.
?هل يقوم المستثمرون الأوروبيون والآسيويون فعليًا بالانسحاب من دبي بسبب مخاطر منطقة الخليج، أم أن هذه الرواية مبالغ فيها مقارنةً بالواقع على أرض السوق؟
هاري مارتن – مدير قسم المشاريع على المخطط وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
ما نراه لا يوحي بسحب رأس المال.
العديد من المستثمرين الدوليين، ولا سيما من أوروبا وآسيا، يعملون بمحافظ متنوعة ومعتادون على تقلبات قصيرة الأجل. نهجهم عادة ما يكون طويل الأجل بدلاً من رد فعل لحظي.
في الواقع، النشاط من هذه المناطق لا يزال موجودًا، خصوصًا من أوروبا. آسيا كانت أكثر حذرًا بعض الشيء، لكن الاهتمام لا يزال موجودًا.
في كثير من الحالات، يبحث المستثمرون عن فرص دخول بدلاً من الخروج من المواقع. هياكل الملكية والكفاءة الضريبية في دبي لا تزال تجعلها سوقًا جذابة لرأس المال طويل الأجل.
إذا استقر سعر النفط عند حدود ١٠٠ دولار أمريكي، فقد نواجه حالة من الركود التضخمي. كيف سيختلف هذا الوضع عن عام ٢٠٠٨ الذي كان صعبًا على سوق العقارات في دبي؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
حتى في بيئة أسعار نفط أعلى، يختلف هيكل سوق اليوم عن عام ٢٠٠٨.
التنظيم أكثر صرامة، والإقراض أكثر تحكمًا، والمطورون عمومًا أكثر ترويًا في كيفية طرح العرض. بينما يمكن أن تؤثر الضغوط الاقتصادية الكلية على المعنويات، فإن احتمال حدوث تصحيح نظامي مماثل أقل.
أي تعديل من المرجح أن يكون تدريجيًا بدلاً من أن يكون مفاجئًا.
أنا على تواصل مع عدد من الأشخاص لبيع شققي التي سيتم تسليمها قريباً ولم يتم الإعلان عنها بعد. ما هي توصياتكم؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
يعتمد ذلك على وضعك في سوق العقارات. إذا كنت تتوقع الحاجة إلى التصرف خلال فترة تتراوح بين ٦ إلى ١٢ شهرًا بسبب ضغوط مالية أو تغيّر في الظروف، فمن الأفضل عادةً التحرك مبكرًا بدلًا من انتظار السوق العقاري ليفرض عليك القرار. فالمستثمرون الذين يسبقون مرحلة تراجع السوق غالبًا ما يحتفظون بسيطرة أكبر على قراراتهم، بينما الذين يتأخرون يجدون أن خياراتهم تتقلص مع الوقت.
أما إذا كنت قادرًا على الاحتفاظ بالعقار، فهناك مبرر للانتظار، خاصة في ظل استمرار حالة عدم اليقين وتقلبات معنويات السوق، والتي تؤثر بشكل أكبر على المشاريع العقارية الكبرى. ومع ذلك، في الفئات الأكثر حساسية للأسعار، كلما اقترب المشروع من مرحلة التسليم، يصبح من الأصعب تحقيق سعر مميز، بغض النظر عن تحسن الظروف العامة للسوق.
النقطة الأهم هي تجنب التردد. افهم وضعك العقاري بدقة، وكن واقعيًا بشأن توقيتك، واتخذ قرارك من موقع قوة وسيطرة، وليس كردة فعل على تحركات السوق.
ما رأيك في المشاريع العقارية الفاخرة قيد الإنشاء (على المخطط)، حيث قمتُ بالشراء قبل أسابيع قليلة من اندلاع الحرب؟ وتحديدًا، اشتريت في مشروع؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لقد استثمرت في أحد أكثر المشاريع موثوقية والمدعومة بعلامة مؤسسية قوية، ضمن واحدة من أكثر المناطق رسوخًا في دبي، مع ضمانات المطوّر التي لا تتوفر إلا في عدد محدود جدًا من المشاريع. كما أن شريحة المشترين في منطقة DIFC تتميز بالاحترافية والنظرة الاستثمارية طويلة الأجل، وهي ليست من الفئات التي تتأثر بتقلبات الأخبار قصيرة المدى.
قد تلاحظ هدوءًا نسبيًا في سوق إعادة البيع على المدى القريب إذا كنت بحاجة إلى التصرف، وإذا كان هناك احتمال واقعي لاتخاذ قرار بيع خلال فترة ٦ إلى ١٢ شهرًا لأسباب مالية، فمن الأفضل تقييم ذلك مبكرًا بدلًا من الانتظار. ومع ذلك، إذا كنت في وضع يسمح لك بالاحتفاظ بالعقار، فسيبقى هذا الخيار هو الأقوى، خاصة في ظل تأثر معنويات السوق بعوامل عاطفية في بعض القطاعات، لا سيما المشاريع الكبرى.
ومع اقتراب المشاريع قيد الإنشاء من مرحلة التسليم في ظل ظروف سوق حساسة للأسعار، تقل فرص تحقيق علاوة سعرية. لذلك، إذا أصبح اتخاذ قرار البيع ضروريًا، فمن الأفضل استباق ذلك بدلًا من التأخر في رد الفعل.
لقد اتخذت قرارًا سليمًا. يستند DIFC إلى بنية تحتية واستثمارات حكومية قوية، مع استمرار التقدم في مشروع DIFC ٢.٠. ويسعد فريق بتر هومز مناقشة تحليل تفصيلي للأسعار، مع تقديم رؤى أعمق حول أسعار الدخول والخروج، بشكل مباشر.
من منظور مالك عقار دولي، عند المقارنة بين الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل في دبي، يبدو أن التأجير قصير الأجل أكثر جاذبية وربحية محتملة. ويعود ذلك بشكل أساسي إلى العوامل التنظيمية من قبل دائرة الأراضي والأملاك / مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، والتي قد تُعتبر أقل مرونة لصالح الملاك في سوق الإيجار طويل الأجل، مثل انخفاض مبالغ التأمين نسبيًا وفترات الإخلاء الممتدة.
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
يمكن أن تولّد الإيجارات قصيرة الأجل في مواقع متميزة مثل نخلة جميرا، وسط المدينة، أو جي بي آر، عائدًا إجماليًا أعلى بنسبة ١٥–٢٥٪ مقارنة بالإيجار طويل الأجل. ولكن نموذج التشغيل مختلف بشكل ملحوظ: رسوم الإدارة، ترخيص دائرة السياحة والتسويق التجاري، التنظيف، والصيانة تتراكم، ومخاطر الإشغال حقيقية، خاصة في الوقت الحالي حينما تواجه أعداد السياح بعض الغموض. أما بالنسبة للمواقع السكنية أو المجتمعية، فإن الإيجار طويل الأجل يكون تقريبًا دائمًا الخيار الأكثر استقرارًا. السؤال الحقيقي هو: ما الذي تحتاجه من هذا الأصل؟
مع حالة عدم اليقين الجيوسياسي الحالية واقتراب فترة التباطؤ الموسمي المعتادة في الصيف، هل تتوقعون حدوث تراجع قصير الأجل في السيولة في سوق العقارات في دبي خلال الأشهر الثلاثة إلى الستة القادمة، أم أن الطلب الأساسي سيستمر في امتصاص هذا الضعف الموسمي؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
نعم، خاصة بالنظر إلى وقت السنة حيث تكون أشهر الصيف دائمًا أهدأ قليلًا من حيث المبيعات، وإضافة الحذر الجيوسياسي إلى تباطؤ الموسم سيعني انخفاض حجم المعاملات في الربع الثاني والثالث من عام ٢٠٢٦.
لكن قلة المعاملات لا تعني بالضرورة انخفاض الأسعار. البائعون المتحمسون محدودون، والمشترون الجادون الذين يقومون بالصفقات في هذه الفترة غالبًا ما يحصلون على شروط لا يمكنهم تحقيقها في سوق أكثر نشاطًا. بالنسبة للمشتري المناسب، السوق الهادئة هي بالفعل خبر سار.
تعمل ADREC على تعزيز القوانين المتعلقة بحسابات الضمان. ماذا يعني هذا بالضبط؟ ولماذا قرروا القيام بذلك؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هذه أخبار جيدة للمشترين، إذ تقوم دائرة الأراضي والعقارات في أبوظبي (ADREC) بمواءمة حماية المشترين لعقارات أبوظبي على المخطط مع الإطار الذي عملت وفقه دائرة التنظيم العقاري في دبي (RERA) لسنوات، مما يعني أن مدفوعات المطورين محفوظة في حسابات الضمان ولا يتم صرفها إلا بعد التحقق من معالم البناء. بالنسبة للمشترين، هذه طبقة إضافية مهمة من الأمان. وتشير إلى أن الهيئات التنظيمية في الإمارات ملتزمة بممارسات سوقية مستدامة وموثوقة. نرى في ذلك علامة إضافية على نضوج السوق.
هل تتوقعون حدوث تأخيرات كبيرة في إنجاز المشاريع على المخطط بسبب نقص في توريد المواد أو اضطرابات مرتبطة بالتصعيد القائم؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا تزال التأخيرات ممكنة، ونعتقد أنه من الأكثر مصداقية قول ذلك بصراحة بدلاً من تقديم طمأنة غير مبررة. لقد كان قطاع البناء يدير تعقيد سلسلة التوريد منذ عام ٢٠٢٢، وقد قام المطورون الرئيسيون ببناء القدرة على الصمود في مشترياتهم. نرى مخاطر أكبر مع المطورين الأصغر والأقل مواردًا في مراحل البناء النشطة. إذا كان لديك شراء خارج الخطة، فالوقت الحالي مناسب لطلب تقرير بناء محدث من مطورك والتأكد من أن اتفاقية الشراء الخاصة بك تحتوي على حماية كافية في حال القوة القاهرة. يجب أن تكون خطوتك الأولى هي التحدث إلى أحد المحترفين الموثوقين من فريقنا الذين يمكنهم تقديم إرشادات مخصصة ورؤى حول خطواتك التالية.
هل توجد أي قيود جديدة على شراء أو بيع العقارات في الإمارات مملوكة من قبل أي جنسية معينة؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
تى اليوم، لا توجد أي قيود عامة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أو من دائرة الأراضي والتنظيم العقاري في أبوظبي (ADREC) على أي جنسية فيما يتعلق بشراء أو بيع العقارات في دولة الإمارات. السوق لا يزال مفتوحًا.
وفي حال حدوث أي تغيير في هذا الوضع مستقبلًا، سيتم الإعلان عنه رسميًا من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) والمصرف المركزي لدولة الإمارات، وسنقوم بإبلاغ عملائنا فورًا.
ما هي المناطق الأفضل أداءً في دبي حالياً؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
يستمر مجمع دبي هيلز في كونه أحد أقوى أدائنا، فمزيج المساحات الخضراء والمدارس ذات الجودة العالية والوصول إلى المدينة يجعله شائعًا باستمرار بين العائلات. يقدم مجتمع جميرا فيليج سيركل عوائد ممتازة ويجذب مجموعة واسعة من المستأجرين. تظل نخلة جميرا معيارًا للترف والثبات. في مجال الفيلات، تحافظ مجتمعات أرابيان رانشز الناضجة على استقرارها. ما يشترك فيه كل هذه الأماكن هو الطلب القوي من المستخدم النهائي، فالأشخاص فعلاً يرغبون في العيش هناك، ويتخذون قرارات متوسطة إلى طويلة المدى، وهذا هو أقوى محرك للسوق على الإطلاق.
بسبب الوضع الحالي غير المستقر، هل يحق للمستأجر طلب استرداد الإيجار إذا عاد إلى بلده؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
بموجب قانون الإيجارات في الإمارات، يُعد العقد الموقع ملزماً، ولا يوجد حق تلقائي للانسحاب بسبب الظروف الجيوسياسية، إلا إذا كان عقد الإيجار يحتوي على بند دبلوماسي أو قسري خاص، وهو ما تحتويه بعض العقود. والخبر السار هو أن العديد من الملاك بشر ويفهمون الظروف الاستثنائية، وغالباً ما يكون التواصل المفتوح أكثر فعالية من الإجراءات القانونية. إذا كنت بحاجة إلى إنهاء عقد الإيجار مبكرًا، نوصي بالتحدث مباشرة مع مالك العقار، ثم استكشاف إمكانية نقل عقد الإيجار إلى مستأجر جديد، قبل اللجوء إلى طريق النزاع الرسمي.
هل تم تقييد بيع العقارات المملوكة لإيرانيين من قبل دائرة الأراضي والأملاك (DLD)؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
ن دائرة الأراضي والأملاك على تحويلات الملكية التي تشمل المواطنين الإيرانيين. السوق مفتوح. أي تغيير رسمي في هذا الأمر سيتطلب إعلانًا حكوميًا رسميًا وسيتم نشره من خلال قنوات دائرة الأراضي والأملاك والبنك المركزي الإماراتي. نحن نتابع الأمر عن كثب. إذا كنت مشاركًا في معاملة واجهت مضاعفات مصرفية أو امتثال محددة، فهذه مسألة مختلفة، ويمكن لخبراء بترهومز مساعدتك على التعامل معها.
ما هي قطاعات العقارات في دبي (القطاع الفاخر، السكن الميسور، التجاري، الضيافة) التي تبقى الأكثر جاذبية خلال فترات النزاعات أو التوترات؟ كيف تتغير اتجاهات عوائد الإيجار ونمو رأس المال خلال فترات عدم الاستقرار الإقليمي؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
ما نراه باستمرار خلال فترات عدم اليقين هو هروب نحو الجودة والألفة. يمكن للمرء أن يتوقع أن المجتمعات المستقرة تكون أكثر صلابة لأن الأشخاص الذين يعيشون فيها موجودون عن طيب خاطر، وليس للمضاربة، فهي أكثر الأماكن نضجًا ومرغوبة للعيش فيها وتوفر عنصر الندرة من حيث حجم الأراضي مقارنة بالمجتمعات الجديدة. تقليديًا، تميل عوائد الإيجار إلى التحسن خلال هذه الفترات، لأن المشترين المترددين يظلون كمستأجرين لفترة أطول، لكننا نتوقع أن يتم تعويض ذلك بزيادة العرض. يأخذ تقدير رأس المال مقعدًا خلفيًا مؤقتًا، لكن بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم صبر وتركيز على الدخل، يمكن أن تبدو الأرقام جذابة جدًا في الوقت الحالي.
بالنظر إلى أن سوق العقارات في دبي قد شهد بالفعل ارتفاعاً كبيراً في الأسعار منذ عام ٢٠٢٢، مع بقاء القيم عند مستويات مرتفعة وتباطؤ وتيرة النمو مع دخول عام ٢٠٢٦، فهل تعتقدون أن هذه فرصة دخول حقيقية للمستثمرين الجدد، أم أننا نتجه إلى مرحلة أكثر انتقائية تعتمد فيها العوائد بشكل كبير على اختيار الأصل العقاري نفسه بدلاً من نمو السوق بشكل عام؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
أيام 'اشترِ أي شيء وسيزيد قدْره' قد ولت الآن، على أي حال، ولكن هذا ليس شيئًا سيئًا، إنه تغيير صحي ويعكس سوقًا ناضجًا أكثر. هذا يعني أن الأصول المناسبة في المواقع المناسبة مع الأسس الصحيحة لا تزال تمثل فرصًا جذابة. بالنسبة للمستثمرين الجدد الذين يدخلون الآن، يجب أن يكون التركيز على الدخل؛ على الممتلكات التي تولد عائد إيجار قوي بينما تنتظر أي ارتفاع في رأس المال. اختر الأصول بعناية، حافظ على منظور طويل المدى متوسط، وتظل دبي واحدة من أكثر الأسواق الاستثمارية جاذبية في العالم.
وبافتراض أن ما ذكرتموه في البداية حول أن هذا الصراع سيكون قصيراً وسيتم حله قريباً، هل تعتقدون أن الاتجاهات التي شهدناها خلال السنوات الماضية ستعود كما كانت، أم أنه قد تكون هناك تأثيرات طويلة الأمد نتيجة تصورات عدم الاستقرار في المنطقة بشكل أوسع؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا يمكن للتاريخ أن يخبرنا بالمستقبل، لكنه يعطينا سببًا حقيقيًا للثقة هنا. لقد تعافت دبي بسرعة من الصدمات الإقليمية السابقة، مثل ضربات أرامكو في ٢٠١٩، والأشهر الأولى من جائحة كوفيد، وفترات تقلب أسعار النفط. عندما يكون الاضطراب قصير العمر ولا يؤثر مباشرة على البنية التحتية للإمارات أو الحياة اليومية، يميل المستثمرون إلى نسيانه بسرعة. الأسس التي جذبت الناس إلى دبي، مثل نمط الحياة، والأمان، وسهولة ممارسة الأعمال، والبيئة الضريبية، ومسار النمو، لا تختفي بسبب ذلك. الصراع الطويل الذي يمتد لعدة أشهر سيختبر الثقة بشكل أكثر جدية، ولا شك أن هناك من سيتأثر على المدى الطويل بسبب هذا الشعور، ولكن حتى في هذه الحالة، نتوقع تعافيًا قويًا بعد ذلك.في عالم غير مؤكد، سيكون هناك أيضًا أشخاص يشعرون بمزيد من الثقة في مدى كفاءة قيادة البلاد في التعامل مع الصراع ومدى حفاظهم على سلامة السكان في ظروف صعبة للغاية.
لدي عدة شقق اشتريتها في عام 2024 وسيتم تسليمها هذا العام، فهل سيكون هناك تأثير على سعر البيع؟ كما أنني اشتريت وحدتين على المخطط قبل بضعة أشهر في داماك آيلاند 2 ومدينة إكسبو (إعمار الجنوب)، فما الذي يجب أن أتوقعه بعد الوصول إلى نسبة 50٪ من السداد؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
أنت في وضع قوي نسبياً حالياً. بالنسبة للوحدات التي سيتم تسليمها هذا العام، فإن سوق الإيجارات يعمل لصالحك في الوقت الحالي. الطلب من المستأجرين لا يزال مستقراً، وتأجير العقار بعائد جيد خلال فترة تهدئة سوق البيع يُعتبر خطوة ذكية، حيث تصل العوائد الإيجارية في العديد من المناطق إلى حوالي ٦–٨٪، مما يعني أن الأصل العقاري يحقق لك عائداً أثناء الانتظار.
بالنسبة لـ داماك آيلاند ٢ وإعمار الجنوب، فإن وصولك إلى نسبة ٥٠٪ يعني أنك تجاوزت المرحلة الأكثر حساسية في الاستثمار على المخطط. استمر في الالتزام بالدفعات، وابدأ التفكير في استراتيجية الخروج قبل حوالي ٦–٩ أشهر من التسليم، حيث سيكون لديك أوضح صورة حول ما إذا كان الأفضل البيع أو التأجير.
نحن نتحدث مع العديد من العملاء في أوضاع مشابهة، وفي أسواق مثل هذه، تظهر القيمة الاستثمارية بشكل أوضح على مدى ٣–٥ سنوات مع تنفيذ مشاريع البنية التحتية الكبرى وتغيرات الربط والنقل، وهذا لم يتغير.
أي تعديلات بسيطة في السوق خلال هذه الفترة، إذا كانت لديك القدرة المالية على تجاهلها والاحتفاظ بالأصل، فقد تكون في صالحك على المدى الطويل. كما رأينا بعض العملاء يستغلون هذه الفترة في السوق لاقتناص فرص من بائعين في هذه المشاريع للتحوط ضد أي تغير في الأسعار، مع توزيع العائد على حقوق الملكية بشكل أكثر تنوعاً عبر نقاط دخول مختلفة.
مشاريع داماك وإعمار تسير وفق الجدول الزمني للتسليم، ولا توجد أي مؤشرات حالياً على تأخير أو تباطؤ من أي من الطرفين.
هل تعتقدون أن هناك خطر حدوث تراجع في السوق مشابه لفترة ٢٠٠٨–٢٠٠٩ التي أعقبت أزمة بنك ليمان براذرز؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
المحرك الأساسي وراء هذه الزيادات الكبيرة في الأسعار كان الطلب القوي، والذي تقوده الزيادة السكانية. وهذا ناتج عن عوامل الجذب التي تجعل دبي مكانًا جذابًا للعيش والعمل، بالإضافة إلى عوامل الدفع الناتجة عن التغيرات في دول أخرى.
بدأ ذلك بعد جائحة كوفيد-١٩، عندما جذبت الاستجابة الاستباقية للحكومة أعدادًا كبيرة من أصحاب الثروات العالية، ثم جاء برنامج الإقامة الذهبية الذي منح المقيمين على المدى الطويل ثقة حقيقية للاستثمار، كما غيّر أيضًا من ديموغرافية الأشخاص القادمين إلى الدولة، مما خلق مستوى أعلى من الالتزام والاستقرار بين المقيمين الأجانب لم يكن موجودًا من قبل، إلى جانب مدينة استمرت في التفوق على غيرها من حيث الأمان والبنية التحتية والضرائب وسهولة ممارسة الأعمال وجودة الحياة.
كما ساهمت عوامل الدفع في أجزاء أخرى من العالم في تعزيز مكانة المدينة والدولة، حيث شهدت العديد من الدول الأخرى حالة من عدم اليقين السياسي وتغيرات كبيرة في السياسات الضريبية، مما دفع الكثيرين للبحث عن مكان آخر للعيش والعمل. كانت الأزمة المالية العالمية حدثًا اقتصاديًا عالميًا طويل الأمد استمر لفترة طويلة جدًا وكان لها آثار كبيرة على سوق الرهن العقاري. نتوقع رؤية بعض التراجع في الأسعار في قطاعات محددة ولكن ليس شيئًا يقترب من العواقب التي شهدناها في عام ٢٠٠٨، فالأوضاع مختلفة جدًا.
لا تنخفض أسعار الإيجارات. هل يرجع ذلك إلى طلب حقيقي من المستأجرين، أم بسبب تمسك الملاك بأسعارهم؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجي
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
نسمع هذا كثيرًا، وهو سؤال عادل! دبي لا تزال تمتلك عددًا أكبر من الأشخاص الذين يرغبون في منازل إيجار ذات جودة مقارنة بعدد المنازل ذات الجودة المتاحة للإيجار. ولكن يجب أن نكون صريحين: ستكون هناك تفاوتات في ردود الفعل على ظروف السوق الحالية، ولن يتفاعل كل مالك عقار بنفس الطريقة. منذ بداية النزاع، أصبح السوق أكثر حساسية للأسعار، وما نلاحظه على الأرض هو أن العقارات التي يُنظر إليها على أنها تقدم قيمة جيدة للمستأجرين تُباع بسرعة، بينما تلك التي لا تقدم ذلك تبقى لفترة أطول. مؤشر إيجارات هيئة التنظيم العقاري (RERA) ينظم مدى قدرة الملاك على رفع الإيجارات، ولكن لا يوجد آلية مقابلة لإجبار الإيجارات على الانخفاض. ومع ذلك، فإن الملاك الذين يتمتعون بالمرونة، والذين يقدمون فترات إعفاء من الإيجار، ويدفعون رسوم المبرد، أو يستوعبون ترتيبات الشيكات، يجدون مستأجرين جيدين بشكل أسرع من أولئك الذين يتمسكون بالسعر الرئيسي. إذا كنت مستأجرًا تشعر بالضغط، فغالبًا ما يكون هناك مجال تفاوض أكبر مما تعتقد.
تعتمد جاذبية الاستثمار في دبي على تصورات الأمان والاستقرار وقوة آفاق النمو. وإذا استمر الصراع لفترة طويلة، فقد يكون من الصعب استعادة ثقة المستثمرين. فهل يمكن أن يؤدي ذلك إلى تقديم حوافز إضافية في المستقبل لجذب المزيد من المشترين؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هذا يحدث بالفعل، بهدوء، لكن بشكل ذي معنى. المطورون الذين لم يكونوا ليستجيبوا لشروط الدفع قبل عام يقدمون الآن هياكل تسليم بعد التسليم بنسبة ٧٠/٣٠، ويمتصون رسوم دائرة الأراضي والأملاك، ويقدمون تنازلات عن رسوم الخدمة للسنة الأولى. إذا استمر الصراع لمدة ٣–٤ أشهر أخرى دون حل، نتوقع أن تتعمق هذه السخاء بشكل أكبر. تاريخياً، المشترون الذين يجرون صفقات خلال هذه الفترات، أي عندما يكون المطورون متحمسين والمنافسة ضعيفة، ينظرون إلى تلك القرارات بشكل إيجابي للغاية. المفتاح هو التأكد من أنك تعمل مع شخص يعرف ما هو مقدم على الطاولة وكيفية التفاوض نيابةً عنك. الخلاصة من وجهة نظرنا هي أنه ليس الأمر متعلقاً بتوقيت السوق، بل أكثر بالوقت في السوق نفسه. لذلك، محاولة توقيت أدنى مستوى لأي سوق أمر مستحيل، بينما توجد حافز موثوق يمكن الرجوع إليه من قبل مستشارك، فعليك التصرف بناءً عليه.
ماذا عن الوضع الجيوسياسي الأخير في منطقة الشرق الأوسط؟ هل له أي تأثير على العقارات؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
ا يزال من المبكر جدًا تقييم ما سيكون عليه التأثير النهائي، لكن ما يمكننا قوله لكم هو أن دبي مرت بهذا من قبل، وسجل المدينة في تحمل الاضطرابات الإقليمية قوي. موقف الإمارات كوجهة محايدة وملائمة للأعمال يعني أن رؤوس الأموال تميل إلى التدفق نحوها خلال فترات عدم الاستقرار في أماكن أخرى، وليس الابتعاد عنها. نحن نرى بعض المشترين يتبنون نهج 'الانتظار والمراقبة' على المدى القصير، وهذا مفهوم تمامًا. ولكننا نرى أيضًا آخرين يدركون أن مثل هذه اللحظات تاريخيًا تخلق فرصًا.
الصفقات التي يتم الاتفاق عليها هي عند مستوى أدنى مما كان عليه قبل النزاع، حيث أن المشترين النشطين يبحثون بطبيعتهم عن الاستفادة من حالة عدم اليقين، وقد حقق العديد من البائعين نجاحًا كبيرًا خلال السنوات القليلة الماضية مع ما حدث للأسعار، لذا يمكن تبرير كونهم أكثر انفتاحًا للتفاوض.
أمتلك عقارات في دبي للاستخدام الشخصي، وأتطلع إلى تحقيق نمو في القيمة على المدى الطويل. ما هي التوقعات لسوق العقارات في دبي على المدى القصير والمتوسط والطويل في ظل الظروف الحالية؟ وللأشخاص المهتمين بالاستثمار في السوق في هذه المرحلة الحساسة، كيف يمكن الوصول إلى صفقات جيدة أو صفقات تحت الضغط غير معروضة على الإنترنت؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
غريزتك في التفكير على المدى الطويل صحيحة تمامًا بالنسبة لهذا السوق. على المدى القصير، خلال الـ ١٢ شهرًا القادمة، توقع التوحيد بدلاً من التحرك الدرامي: بعض التراجع في القطاعات التي يهيمن عليها المستثمرون، واستقرار في مجتمعات المستخدم النهائي. على المدى المتوسط، خلال ١–٣ سنوات، يكون التعافي مدفوعًا بحل النزاعات والنمو المستمر للسكان، ونحن نظل متفائلين بشأن كلاهما.
على المدى الطويل، رؤية دبي لعام ٢٠٤٠، وطموحاتها في البنية التحتية، وموقعها كمركز أعمال عالمي تشكل سببًا قويًا للتقدير المستمر. بالنسبة للصفقات المتعثرة: أفضل الفرص نادرًا ما تكون على البوابات الإلكترونية. فهي تأتي من خلال العلاقات، ويمكن لخبراء بتر هومز تقديم مشورة ودعم واضح وموثوق، يوجهك نحو أفضل الخطوات التالية التي يمكنك اتخاذها. أخبرنا بما تبحث عنه، وسنتمكن من إبقائك في مقدمة السوق.
كأخصائي تجديد في دبي، لاحظت أن العديد من المشاريع التي كانت مُخططة قد تم تعليقها الآن بسبب التوترات الحالية بين الإمارات وإيران. كما أن العديد من المستثمرين الذين كانوا متحمسين للالتزام أصبحوا يتريثون في قراراتهم. من وجهة نظركم، كيف ترون تأثير هذا الوضع على سوق العقارات في المدى القريب، وما المؤشرات التي يجب على المهنيين مثلنا مراقبتها للتنبؤ بمرحلة التعافي؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا شك أن السوق في وضعية انتظار في الوقت الحالي، ومن الصواب الاعتراف بذلك بصراحة. يتم تأجيل إطلاقات المطورين، وفعاليات العروض الترويجية أقل نشاطًا، وحجم الاستفسارات قد انخفض. لكننا شهدنا هذا من قبل، وما يلي فترة التوقف غالبًا ما يكون نشاطًا مكثفًا. الإشارات التي نراقبها: استئناف إعمار ومراس جداول إطلاق مشاريعهما، استئناف عروض المستثمرين الدوليين، وبدء بيانات المعاملات الأسبوعية لدى دائرة الأراضي والأملاك بالانتعاش نحو مستويات أواخر ٢٠٢٥. عندما تتحول هذه المؤشرات، يميل السوق إلى الحركة بسرعة. في شركة بيترهومز، يتم دعم خبرائنا بفريق بحث مخصص، لضمان حصول العملاء على إرشادات مستنيرة خلال كل مرحلة من مراحل السوق، من الفترات الهادئة إلى الدورات الأكثر نشاطًا.
لا تنخفض أسعار الإيجارات. هل يرجع ذلك إلى طلب حقيقي من المستأجرين، أم بسبب تمسك الملاك بأسعارهم؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هذا أمر محبط، ونحن نتفهم ذلك تمامًا، وأول شيء يجب أن تعرفه هو أن لديك خيارات أكثر مما قد تعتقد. عقود الإيجار التجارية لا تغطيها مؤشرات إيجار هيئة التنظيم العقاري (RERA) التي تنطبق على السكان فقط، لذا فإن إطار الحماية مختلف. لكن هذا لا يعني أنك بلا وسائل للطعن. راجع بند تجديد العقد بعناية، فالكثير منها يتضمن معدلات أو حدود متفق عليها مسبقًا. ثم قارن: ما هي أسعار المكاتب المماثلة في منطقتك حاليًا؟ في الوضع الحالي، العديد من الملاك في المواقع غير المتميزة أكثر مرونة مما توحي به مواقفهم الأولية. المعرفة هي نفوذك هنا.
ما الذي كان المحرك الحقيقي وراء الارتفاعات الكبيرة في أسعار العقارات خلال السنوات الخمس الماضية؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
الدافع الرئيسي وراء هذه الزيادات الكبيرة في الأسعار كان الطلب الكبير، الناتج عن نمو السكان. وهذا نتيجة للعوامل الجاذبة التي تجعل دبي مكانًا جذابًا للعيش والعمل، والعوامل الدافعة الناتجة عن التغيرات في دول أخرى.بدأ الأمر بعد الجائحة عندما جاذبت المقاربة الاستباقية للحكومة للأزمة في البداية أعدادًا كبيرة من الأشخاص ذوي الثروات العالية، ثم تلاه برنامج التأشيرة الذهبية الذي منح المقيمين طويل الأمد ثقة حقيقية للاستثمار، لكنه أيضًا غيّر التركيبة السكانية للأشخاص الذين ينتقلون إلى هنا، مما خلق التزامًا واستقرارًا لسكانها الأجانب لم يُرَ من قبل، بالإضافة إلى مدينة استمرت في التفوق على غيرها من حيث السلامة والبنية التحتية والضرائب وسهولة ممارسة الأعمال ونمط الحياة.العوامل الدافعة في أجزاء أخرى من العالم قد أفادت أيضًا المدينة والبلد، حيث أن العديد من الدول الأخرى تواجه حالة من عدم اليقين السياسي وتغيرات كبيرة في السياسات الضريبية مما دفع الكثيرين للبحث عن مكان آخر للعيش والعمل
أسعار إيجارات الفلل - ارتفاع أم انخفاض على المدى القصير؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
تُعد الفلل من بين أكثر أجزاء سوق الإيجارات مرونة، ولكن دعونا نضع ذلك في سياقه الصحيح. أسعار الإيجار تتقلب. عندما ننظر إلى الصورة الأوسع، فقد ارتفعت إيجارات الفلل بشكل كبير خلال السنوات القليلة الماضية في العديد من المجتمعات، بنسبة ٣٠–٥٠٪ أو أكثر منذ عام ٢٠٢١. لذا حتى لو شاهدنا بعض التحركات على المدى القصير، فإننا سنصف ذلك بأنه استقرار طبيعي أو إعادة ضبط، وليس تصحيحًا. الأسر التي تستأجر فلل ذات جودة في مجتمعات قائمة مُستقرة، والأطفال في المدارس، وحياتهم بُنيت هنا. هذا النوع من المستأجرين أقل احتمالًا بكثير للانتقال بسبب دورة الأخبار. لا يزال عرض الفلل ذات الجودة محدودًا مقارنة بالطلب، ولم يتغير هذا الخلل الهيكلي. توقعنا هو أن أي تراجع على المدى القريب سيكون محدودًا ومؤقتًا، أكثر من كونه إعادة معايرة بعد عدة سنوات من النمو القوي وليس أي تحول أساسي نحو الانخفاض.
ما هو المتوقع فيما يتعلق بالجداول الزمنية للمشاريع؟ وهل هناك توقعات بتباطؤ في مراحل الإنجاز؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
هذا شيء نتابعه عن كثب نيابة عن عملائنا. تواجه سلاسل الإمداد في المنطقة بعض الضغوط. المواد التي تمر عبر الممرات البحرية الرئيسية تتحمل قدراً أكبر من عدم اليقين مما كانت عليه قبل ستة أشهر. بالنسبة للمطورين الرئيسيين مثل إعمار، نخيل، الدار، لسنا قلقين بشكل مفرط؛ لديهم الحجم والعلاقات لإدارة أي اضطرابات. أما بالنسبة للمطورين الأصغر، فالصورة أقل وضوحاً. نصيحتنا الصادقة هي قراءة عقد البيع الخاص بك بعناية، وفهم الحماية الخاصة بالظروف القاهرة، والتأكد من أن رصيد الضمان لدى المطور سليم. هذه محادثات ينبغي لوكيلك أن يقوم بها بشكل استباقي. هناك راحة في الحماية حول أي تأخير في الإنجاز، حيث يتم تسليط الضوء على التعويضات والقدرة على الانسحاب ضمن عقد البيع الخاص بك.
ما رأيكم في ذلك، في ظل الشعور السائد بأن المشترين الدوليين متخوفون حالياً من الشراء؟ وإلى متى من المتوقع أن يستمر هذا الوضع؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
الخوف والتردد هما ردود فعل طبيعية للبشر تجاه عدم اليقين، ونحن نتفهم ذلك. ما تخبرنا به التجربة هو أن المزاج عادة ما يتعافى أسرع مما يتوقع الناس، وأن المشترين الذين يعيدون الانخراط في وقت مبكر غالبًا ما يكونون هم الذين ينظرون إلى قراراتهم برضا أكبر لاحقًا. بناءً على كيفية حدوث حلقات مشابهة، نتوقع أن تتزايد نشاطات المشترين الدوليين بشكل ملموس بعد وضوح تهدئة النزاع. في هذه الأثناء، المشترون المستعدون للتحرك بينما الآخرين ينتظرون، غالبًا يجدون البائعين أكثر قابلية للتفاوض والمنافسة أقل بكثير.
بالطبع سيقارن المشترون الدوليون دبي مع مدن كبرى أخرى، لكن الأسس الخاصة بـ 'لماذا دبي' لا تزال أفضل بشكل ملحوظ في العديد من مجالات الاستثمار الرئيسية.
ل تنصحون بالتأجير في هذه المرحلة بدلاً من البيع؟ وهل تعتقدون أن بعض المناطق مثل Arabian Ranches ١ أو٢ قد تتأثر، أم أنكم ترون أن هذه المناطق تظل أكثر جاذبية؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
تعد عربين رانشز واحدة من أكثر الموضوعات التي نحب الحديث عنها لأن الإجابة أكثر طمأنينة. هذه مجتمعات تم بناؤها للعائلات التي ترغب في البقاء، مع بنية تحتية ومدارس وحياة مجتمعية لا يمكن تكرارها بين عشية وضحاها. خلال أكثر من عقد من دورات السوق، أثبتت عربين رانشز باستمرار أن المجتمعات المخصصة للمستخدم النهائي تحافظ على قيمتها بشكل أفضل من تلك التي يقودها المستثمرون.
فيما يتعلق بسؤال الإيجار مقابل البيع: مع عوائد الفلل التي تتراوح بين ٥–٧٪ من الإيجار الإجمالي، فإن الاحتفاظ بالفيلا وتأجيرها يعد خيارًا معقولًا طالما لديك منظور متوسط إلى طويل الأجل حول المدة التي ستختار فيها هذا الخيار.
هل من المتوقع أن تؤدي الأوضاع الحالية إلى تراجع في سوق الإيجارات؟
روبيرت سيموندز - مدير التأجير
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
لا نعتقد ذلك، ليس بأي طريقة مادية، وإليك السبب. سوق الإيجارات في دبي لا يتحرك بمزاج المستثمرين بنفس الطريقة التي يتحرك بها سوق المبيعات. الناس يعيشون هنا. هم بحاجة إلى منازل. ولا يزال العرض من العقارات المؤجرة ذات الموقع الجيد والجودة مرتفعاً بشكل محدود في معظم المجتمعات. ما قد نراه هو بعض التراجع الطفيف على الأطراف، الوحدات الجديدة في المناطق الناشئة، أو الشقق الفندقية التي تعتمد على حركة السياحة. ولكن بالنسبة للمجتمعات السكنية القائمة، الطلب على الإيجار ثابت والمالكون في موقف قوي.
هل لا تزال هناك قيمة في سوق المشاريع على الخارطة الآن؟ وهل توجد صفقات يمكن الحصول عليها؟
هاري مارتن - مدير المشروعات غير الجاهزة وأسواق رأس المال
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
بالطبع، لكنك بحاجة إلى معرفة مكان البحث وما الذي تبحث عنه. التفاؤل الشامل الذي ميز شراء المشاريع غير المكتملة في عامي ٢٠٢٢ و٢٠٢٣ قد تحوّل إلى شيء أكثر انتقائية، وبصراحة، أكثر إثارة للاهتمام. المطورون الذين لديهم ميزانيات قوية يقدمون خطط دفع ممتدة وحوافز إضافية بدلاً من خفض الأسعار، وحيثما تجد مرونة حقيقية في التسعير فهي في إعادة بيع عقود المشاريع غير المكتملة، حيث أن المشترين الأوائل الذين يحتاجون إلى سيولة مفتوحون للتفاوض الحقيقي. أعضاء betterhomes يشهدون أسعارًا أقل بنسبة ٥–١٥٪ عن الأسعار الذروة في بعض هذه الحالات، وللمشترين ذوي النظرة متوسطة المدى، هذه هي نقاط دخول جذابة.
أفكر في الشراء قريباً، لكن هل هذا الوقت مناسب للشراء أم الأفضل الانتظار — عقار جاهز (وليس على المخطط)؟
لويس هاردينغ - الرئيس التنفيذي لشركة بتر هومز
٠٢/٠٤/٢٠٢٦
بالنسبة للعقارات الجاهزة مع عقلية طويلة إلى متوسطة الأجل، الوقت الحالي أكثر جاذبية للشراء مما كان عليه قبل ١٢ شهرًا. البائعون أكثر استعدادًا للتفاوض. المنافسة من المشترين الآخرين أقل. والأهم من ذلك، أن العوائد الإيجارية على العقارات الجاهزة تعني أن أصولك تولد دخلًا من اليوم الأول.
يجب موازنة خطر الانتظار لانخفاض الأسعار أكثر مع واقع أن العقارات ذات الجودة العالية في المجتمعات التي تعاني من قيود في العرض نادرًا ما تتراجع لفترة طويلة. إذا كان الوضع المالي مناسبًا بالسعر الحالي، فإن الانتظار للحصول على سعر أفضل قد لا يتحقق يشكل خطرًا بحد ذاته.
